美联物业:年底集中推盘或成深圳市民美好愿景

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月24 日王军鹏美联物业

[摘要] 据报载，下半年深圳预计有110个楼盘开盘或推出新货，其总量约是上半年的两倍。据此推算，下半年将有超过400万平方米的新增住宅获准预售，但根据第三季度的表现来看，恐怕前述报道或将成为“镜中花，水中月”。

据报载，下半年深圳预计有110个楼盘开盘或推出新货，其总量约是上半年的两倍。据此推算，下半年将有超过400万平方米的新增住宅获准预售，但根据第三季度的表现来看，恐怕前述报道或将成为“镜中花，水中月”。

2009年7-9月（截止9月23日）深圳共有32个批次的项目获准预售，新增预售面积129.32万平方米，其中有30个批次的住宅项目，新增住宅预售面积111.69万平方米。下半年时光即将过去一半时间，但开发商的推盘速度与报道的预测相去甚远。另外，2009年1-9月（截止9月23日）深圳共有93个批次的项目获准预售，新增预售面积366.41万平方米，其中有86个批次的住宅项目获准预售，新增住宅预售面积达314.52万平方米，而去年同期149个预售项目中，有135个新增住宅预售项目，新增住宅预售面积466.70万平方米，即今年1-9月新增住宅预售面积同比减少32.6%。若按此比例推算，今年第四季度将仅有150万平方米的新增住宅面积获准预售（2008年全年新增住宅预售面积658.12万平方米）。

目前，深圳一手住宅均价已创历史新高，而开发商的推盘积极性却如此之低，其背后的原因很值得研究。

楼市调整推迟项目预售

对于2009年上半年楼市供应少，更多业内人士分析认为，是因为2007年“楼市限外”及“房贷新政”后，成交急剧回落，楼市长达一年半的调整，令开发商资金链断裂，因此纷纷减缓或推迟项目进程所致。以至于上半年楼市“小阳春”后，一手可售量由6万多套急速减少至3万多套，并带动二手交易急剧升温，连续六个月成交套数突破一万套，创下深圳楼市新的记录。

开发商习惯于下半年集中推盘

统计2005至今的新增住宅预售数据，发现开发商推盘很有规律，都是上半年预售量少，下半年预售量大增，如此循环往复地呈波浪走势（见下图）。其中，2005年下半年比2005年上半年预售量增长59%，2006年下半至2008年下半年相应是47%、45%及59%。从这一规律，我们可以认为，即使没有过去一年半的楼市调整，2009年上半年的供应量也会较少。

冷推热捂是开发商的推盘惯性

通过比较近几年深圳一手住宅市场的预售和成交数据，不难发现开发商一个推盘的惯性思维：冷推热捂。2007年上半年深圳楼市大热，楼价半年涨幅超过五成，然而新增住宅预售面积却同比减少14.6%。在2007年下半年至2008年底，是楼市的调整期，但在2008年下半年，新增住宅预售面积却同比增长14.15%。虽然新增预售量的波浪走势一直存在，但供应量的这些细微变化恰恰在一定程度上佐证了开发商广受诟病的“捂盘”嫌疑。2009年第三季度新增住宅预售面积111.69万平方米，同比减少46.26%，供应量的这一变化与过去波浪式的走势更是相去甚远，联系到目前楼价的高企，及存在部分开发商捂盘多年至今才上市销售的现象，开发商的“冷推热捂”的推盘惯性显露无疑。

综上所述，在目前深圳楼市依然在高位运行的情况下，开发商积极推盘的动力不足，即使是“十一黄金周”在即，供应量也没有实质增长，因而第四季度开发商集中推盘的盛况亦难以出现。

责任编辑/chenzhouke.szesf

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]