通货膨胀成开发商营销利器地王为涨价推动器

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月25 日现代快报

被预期推高的房价

综观今年房地产市场，“通胀预期”和“地王效应”成为两大助推器。二者的共同点，均是一种心理预期消费。问题就在于，既然是预期，就存在不确定性：买房防通胀在时下是不是一个伪命题？购房者是否有必要因为土地拍卖价格为两三年之后的“理论房价”埋单？遗憾的是，在没有弄清楚这两个前提之前，大批买房人已被卷入楼市。

[专家分析]

“通胀预期”沦为开发商的营销利器

过去几个月里，越来越多的人出于通胀预期担忧货币贬值而买房。但是，通胀是否真的会很快到来？业界其实一直争议不休。一个不争的事实却是，包括南京在内，“防通胀”早已成为各地开发商鼓励市民购房的营销利器。

“当前通货膨胀的预期并非是实际经济的表现，而是房地产开发商的一种住房营销策略，通胀预期已被夸大。”经济学家易宪容认为，开发商“买房防通胀”的逻辑其实是不成立的。一、在金融全球化的条件下，流动性过剩并非CPI上涨，而是资产价格先上涨。按照开发商的逻辑，住房也是一种资产，在CPI上升之前，住房的价格早就涨上去了。二、在这种条件下，买房人在整个经济价格膨胀很高的情况下才进入市场，这不仅不能够让人民币资产保值，反而是购买了泡沫很大的资产。

资深地产策划人楚芸也认为，买房抗通胀与因为通胀预期买房不是一个概念。买房抗通胀是一种正常的理财行为，选择性比较强。而目前许多买房人事实上是属于通胀预期下的买房，比如原本这个房子是80万元，因为通胀预期导致货币向楼市集中，结果你花了100万元买入，这20万元泡沫短期内固然不会破裂，但回报空间已被挤榨。

“地王效应”成为借机涨价的推动器

“地王”被央企拿下，传导到商品房市场和二手房市场时，表现为房价预期上涨，而这种上涨有些是非理性的。

南京大学经济学系副主任葛杨分析说，过去10多年里，中国的房价其实没有明显波动的阶段，一直是上涨的，它带给市民的房价上涨的思维惯性一定程度上影响了人们的决定。比如，“地王”的出现，容易认同新一轮房价上涨的说法，于是，二手房主借机涨价，买房人也甘愿埋单。事实上，房价的这种惯性不代表会一直存在。土地市场对于商品房市场的客观影响固然不容忽视，但土地价格对于现阶段楼市的即时影响，当前的确有非理性膨胀迹象。

翠屏国际集团营销总监张鹏也表示，对于土地市场与即时房价的关注，要有正确的认识。因为，土地价格决定的是该地块上市时的房价，具体房价与届时的市场环境也有关系，确切讲应该是市场决定价格，而非成本决定价格。

研究人士判断，目前房价大幅上涨的背后存在大量投机行为，社会实际的购买力很难长期支撑这么快速上涨的房价，未来楼市可能出现新的调整。不考虑自身需求和经济条件跟风买房是不理性的行为，建议谨慎出手。

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责任编辑/liji.hf

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