美联物业：深圳龙岗区房地产市况及走势分析

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月27 日王军鹏美联物业

[摘要] 据分析，龙岗区二手住宅市场跟随一手市场，于今年3月成交量同步放大，环比增长109.29%，同比增长274.68%，4月就突破2007年7月创下的25.27万平方米的历史记录，达到26.63万平方米。

龙岗区房地产市况分析

龙岗区概况

龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南连深圳特区、香港，西接深圳市宝安区，北靠惠州市、东莞市，总面积844.07平方公里，是深圳市面积最大的行政区。下辖13个街道、147个社区，2007年末全区常住人口198.76万人，其中户籍人口37.69万人（实际管理人口超过460万）。

龙岗区内拥有国际自行车赛馆、文化中心、体育中心、“国家文化产业示范基地”大芬油画村、三联水晶玉石文化村、鹏茜国家矿山公园等一批重点项目，尤其是2011年将在此举办第26届世界大学生运动会。不仅如此，龙岗区还自然环境优美，素有“山海龙岗”之美誉，是深圳市首个获评“国家级生态示范区”的行政区。大鹏半岛海岸线长133公里，被《中国国家地理》杂志评为“中国最美的八大海岸”之一，是海滨旅游、休闲度假的理想之地。

龙岗区是重要的区域交通枢纽，是深圳市连接珠三角城市群的重要门户，与惠州、东莞等城市处于“30分钟交通圈”内。南面紧邻国际大港盐田港，东部即将开通新的客运口岸，形成深港东部海上通道。205国道，深汕、惠盐等7条高速公路，广深铁路、京九铁路、平盐疏港铁路穿境而过。贯通深圳龙岗、罗湖、福田三区的地铁3号线已开工建设，全长42.7公里，计划于2010年6月通车，正在建设中的地铁五号线亦途经龙岗区的布吉和坂田。

2008年，龙岗区实现地区生产总值1485.85亿元，比上年增长14.1%；实现工业增加值为939.53亿元，增长17.2%，工业增加值占生产总值的比重为63.23%，比全市平均水平高16.88个百分点；社会消费品零售总额296.04亿元，比上年增长19.3%；全社会固定资产投资445.13亿元，比上年增长17.1%；外贸出口总额为274.28亿美元，比上年增长20.2%。财政实力大幅增强，国地两税总收入254.89亿元，其中工商税收收入为246.54亿元，比上年增长23.1%。

图1龙岗区历年GDP值

数据来源：龙岗区统计局

龙岗区房地产市场特征

1．房地产市场供应规模独占鳌头。龙岗区是深圳土地面积最大的区，在2007年以前，深圳房地产市场的主战场在关内及宝安的中心区。然而，关内市场经过20年的开发后，可供开发的建设用地日渐稀少，楼市的建设重心在经历由罗福两区至南山，最后全面出关，尤其是龙岗区楼市供应量最大。如图2所示，在1999年以前，龙岗区商品住宅的批准预售面积均不足100万平方米，与其土地面积及管理的人口数量很不相称，在1999年首次突破100万平方米的商品住宅预售量，之后几乎年年的新增预售量都在100万平方米以上，尤其是2007年达到了史无前例的171.84万平方米。其新增商品住宅预售面积占全市的比例，在2007年以前均不及三成，2007年首次突破三成，达到38.42%，2009年1-8月更是占到全市的42.56%，对全市的供应量及全市一手住宅成交均价都有举足轻重的影响。

图2 龙岗区历年商品住宅预售面积及其占比

注：09*表示09年的数据仅包括1-8月，下同。

数据来源：2008年深圳房地产年鉴、美联物业（深圳）市场研究部

2．房地产市场开发呈现聚集效应。龙岗区虽然地域辽阔，但房地产市场的开发主要集中在布吉、坂田、龙岗中心城，另外横岗、平湖亦有少量项目开发，其它街道有零星开发。不过与盐田所不同的是，龙岗区的房地产开发的聚集效应明显，尤其是在布吉、坂田和龙岗中心城，近几年开发的新项目几乎都聚集在一起，形成成片开发的规模效应，尤其是龙岗大运场馆的建设更是加快了龙岗中心城的成片开发建设速度。得益于成片开发的形成，龙岗区的居住氛围亦日益浓厚。

3．全市价格的洼地。龙岗区是深圳的一个工业重镇，所以交通设施总是满足不了需求，路况差及拥堵现象严重，同时与生活相关的各种配套设施比较欠缺，治安状堪忧，因而导致龙岗区的一手住宅均价总是全市垫底（见图3），所以在宝安中心区及龙华逐渐被关内人接纳后，龙岗区始终难以提高关内人的置业比例，即使是关内人置业比例较高的布吉，因为深惠路长年拥堵，其一手均价甚至不及龙岗中心城，更不及坂田。不过，随着“大深圳”战略的实施，龙岗基础实施建设的加快，地铁的开通，龙岗的楼价亦会有一个“质的飞跃”。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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