不用担心泡沫房价治理四大思路

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月28 日楚芸工作室搜房博客

[摘要] 房地产不产生增值，但可以带动多达五十余个关联产业发展。因此治理房价必须寻求关联产业对房地产的依赖程度减弱。但，房地产发展，带动关联产业的增长是必然的，因此从投资拉动角度，无法割断房地产业与关联产业的关系，并且也是有害的。

房价治理四大思路

我们知道，房地产不产生增值，但可以带动多达五十余个关联产业发展。因此治理房价必须寻求关联产业对房地产的依赖程度减弱。但，房地产发展，带动关联产业的增长是必然的，因此从投资拉动角度，无法割断房地产业与关联产业的关系，并且也是有害的。

笔者的意见是从通过扩展关联产业消费来培植购买力，这样即使房价高，也是建立在有效需求基础上的，不用担心房价泡沫。

其一是提倡汽车消费并由此带动郊居浪潮。

现在我国人均汽车拥有量虽然大幅提高，但维持在0。32辆的水平上，这还是发达城市的统计结果，在广大的中小城市，汽车还停留在奢侈消费上。

如果大力培植汽车消费，让汽车成为交通工具与普通性消费品，则可以扩大房地产开发半径，弱化地段创造的高地价高房价，实现穷人郊居化；同时，郊居大量普及后，其投资价值会减弱，出租率或租价总有一方面会下调，从而减弱投机投资消费在市场中的比重；再则，汽车消费也能够带动内需与关联产业大发展，不失为一种综合保增长的工具。

其二是提倡教育资源普及消费的比重并由此带动区域性房价平衡。

我们发现，任何城市任何项目，有相当比重与教育配套密切相关。那么，所以会产生买房考虑学校与小孩教育的问题，是因为现有教育资源消费也是奢侈品，一方面教育资源全国性不平均，另一方面在微观角度，每个城市的重点教育资源往往倾斜于富人与行政区域，穷人很难企及。

如果国家改革教育资源分配体制与机制，大力举办民间普通教育，放弃重点建设与重点校区，则教育消费也成为普通消费，那么，居住半径无疑也扩大许多，许多人将出城买房，从而防止房价集中引爆的现象屡次发生。

其三是象开征物业税那样让消费者买房支出平滑。

现在买房构成一是首付，二是月供，再还有就是装修。在穷人与买不起房的人看来，既担心首付与装修，还担心未来收益稳定与否，以形成稳定月供。针对这个问题，开发商为刺激销售往往提供零首付或分期首付，但解决的只是有收入阶层的局部问题。

如果政府主导，将自住性需求按照物业税方式，将买房相关的所有支出通过平滑方式，分期偿付，并且象提取公积金那样预缴，则可大大缓解消费者的支付压力。政府亦可以通过提高工资福利方面的构成，来缓解消费者的压力，并且可以扩大消费范围，房价自然变得不那么重要，因为，与其让开发商有条件提供零首付，不如由政府居间，代位培植市场消费。

其四是国有房企托拉期实体的成立，它们的任务就是实现政府在居住保障中的职能以及平衡商品房价与土地市场的职能。

猪肉调控为什么立竿见影，就是因为我们有强大的资源储备，有国有资源储备来刺激市场供求矛盾的稀释程度。同样的道理，如果土地市场，出现地王倾向的时候，由国有房企掌握其最终命运，政府更可以通过税费与政策性住房调节手段来对过高的地价进行调节，同时，也可以按照微利原则，迫使国有房企实现薄利多销的开发模式。

这样市场运行一段时间的结果就是，商品房体现差异化竞争，而国有房企主要提供满足自住与正常改善性需求的房源，由于这部分国企是代替政府行使政策性住房供应与普通商品房供应职能，并且其主要经营目标不是谋取暴利，因此自然会左右市场房价发生随意性暴动。相当于将现在的地价房价泡沫通过政府自身实体内部消化。

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责任编辑/lina.jn

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