“地王”频现加速房价上涨可能吹大楼市泡沫

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月12 日腾讯财经

近期开发商出现疯狂拿地的态势,“地王价”纪录频频被刷新,买方普遍具有国企背景。分析人士指出,“地王热”在推高市场对房价预期的同时,还隐藏着多重风险,当前亟待改革我国的土地供给制度。进入2009年以来,土地市场如火如荼,近期开发商更是出现疯狂拿地的态势。北京6月下旬的“地王价” 纪录一次次被刷新:先是富力地产10.22亿元拿下广渠门外10号地而被称为“地王”(楼面价15140元/平方米);6月26日,成都中泽置业19.6亿元拿到了北京奥运村乡地块,楼面价达到15216元/平方米;到6月30日,北京广渠路15号地拍出40.6亿元的价格,成为北京“新地王”,楼面地价约为16000元/平方米,该地块被具有国企背景的中化方兴拿下。而在9月10日,同样具有国企背景的中海地产以70.06亿拿下上海普陀区长风6B、7C地块,溢价率达129%,通过竞拍中的惊人“一举”成就2009年全国土地市场最贵地块,比轰动一时的北京“地王”广渠路15号地块足足高出近30亿元。经测算,“新地王”上海普陀区长风6B、7C地块,楼面地价已达22409.33元/平米,创全国历史新高。据《2009年上半年全国十大城市地王排行榜》显示,09年的“地王”均分布在北京、上海、杭州、南京、广州、大连、温州、深圳、宁波、佛山等传统的楼市热点城市。另据克而瑞(中国)研究中心报告显示,2009年上半年,各月成交总价排行前十的地块中,六成的高价地块由具备国资背景企业获得。

国企在融资上的优势,被普遍认为是造成这种局面的重要原因。分析人士指出,国企拥有雄厚资金和银行支持,寻找回报率高、抗风险能力强的投资项目的心理比民营房企迫切,加之土地供应量的短缺预期,因而土地储备欲望强烈。对企业而言,夺得“地王”不仅能够获得众人垂涎的稀缺地块,同时也能借“地王”之名增加企业的知名度。正是为了获得这些隐性利益,企业不惜高溢价拿地。由于地价是房价的主要成本,因此“地王热”的出现无疑会推高市场对房价的预期。以北京奥运村乡的“地王”为例,每平方米15216元的楼面价,如果再加上税收、拆迁、基础设施费、建安成本等,每平方米的价格至少将在2万以上。因此,尽管不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖,但在地价的推动下,房价再一次短期上涨似乎不可避免。但是,房地产业的持续发展,始终不可能超越买房者的承受能力。当前我国的实体经济尚未明显好转,就业形势依然严峻,居民实际购买力并未提高,越来越脱离实体经济和实际购买力的房市泡沫迟早要破裂。房地产分析专家蔡为民认为,目前“土地运作资本化”的现象十分明显,“地价”与“股价”之间存在明显的互推关系。这不仅可能形成土地过于集中的局面,而且加速了房价的上涨,可能吹大楼市泡沫。地价一旦带动房价非理性上升,必然导致需求的再一次抑制和回落,房地产市场新一轮的调整将成为必然,而考虑到本轮上涨的因素主要是小调资本金比例和银行信贷资金的推动,一旦进行调整,银行将成为最大的买单者。这样一来,自然就增加了金融和经济大幅波动的风险。

此外,也有专家学者对此发出警醒,由于“地王”普遍具有国企背景,在扩内需、保增长依然为当前首要任务的情况下,如果大量资金远离企业而扎堆楼市,必然导致真正需要资金的企业难以获得补给,对实体经济的回暖将形成不利影响。对于未来土地供应量的短缺预期,是开发商对土地趋之若鹜的重要原因。著名财经评论员马光远撰文指出,“地王”的出现,不仅仅有开发商的非理性炒作和预期,同时也和土地供应制度以及地方政府的推波助澜不无关系。国务院9月26日发布的《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。分析人士指出,《通知》将会增加开发商持地成本,削弱开发商拿地冲动,同时还会促使开发商加快建设进度。据中原地产研究中心近日发布的一项研究报告指出,知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。

另外,国土资源部有关负责人表示,下半年国土资源管理部门除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,其中将重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。同时,国土部部长徐绍史在日前表示,土地政策参与宏观调控,最重要的是土地供应和利用两个环节,要尽快把土地供应和开发利用监管实实在在抓起来。

马光远认为,土地市场疯狂的根子在地方政府完全垄断的土地供应制度,目前的这种非理性的疯狂,和各地政府土地供应量的不足有很大关系。在土地“招拍挂”制度一时难以撼动的情况下,抑制土地市场疯狂的最好办法就是一方面加大土地供应量,一方面调整土地供应结构,保证廉租房等保障性住房的土地需求。同时,很多开发商圈地的目的并非立即开发,而纯粹为了囤积土地,各地政府应当加大土地执法的力度,让土地真正进入开发市场而不是人为圈占起来,制造地荒。

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责任编辑/wuchangwen.gy

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