http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月17 日 北方网
央行与银监会近期联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，终于使社会各界在第二套房贷款的认定标准等问题上达成了统一认识。对于密切关注房产市场的自住购房人和投资客来说，新政出台或多或少牵动了他们的切身利益，专家就此为您支招。
【第一套房】
对于大部分家庭来说，新房的购买刚性需求是不容忽视的。专家建议，对于年轻人来说，如果目前没有趸缴房款的实力，但是又有急切的买房需求，可以考虑两种解决办法来规避二套房严格的房贷政策。
其一，先买一套小户型房或经济适用房作为青年时期的过渡，并且尽量不用公积金贷款。
《补充通知》中明确了对于人均住房面积低于当地平均水平的购房者的照顾，即他们贷款购买第二套房时比照第一套房政策。这样既解了燃眉之急，也可以期待政策的回转或规避提高首付和利率的压力。同时由于公积金贷款额度较低，如果不能起到太大作用最好不要将第一套房的指标用完。
其二，经济实力相对较强的年轻人，是购买一套面积稍大的房子还是将资金用作投资也要因人而异。
假若拥有一定的投资实力，既期待资本市场的较高回报率又看涨房市，那么可以投资和贷款买房双管齐下，否则应当在二者间权衡利弊。
【以小换大】
对于已经在银行贷款购买了一套房子，但要更换更大面积房屋的人来说，专家并不建议将小房卖掉买大房。如果真有换房需求，也应充分考虑原房面积、还贷情况及转售为租的成本。
按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷款，而如果第一套房面积在平均水平之上，又利用了银行贷款，是否以小换大也值得商榷。
已经还清贷款的人，按照新政属于“有贷款记录的客户”，要想乔迁新居有三条出路：第一，将小房卖掉，在银行办理按揭贷款，但是按照第二套房的新规执行；第二，将小房转售为租，用租金抵房贷月供；第三，将小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，其余缺口可办理按揭。
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