楼市风云 每周述评

每周地产评论

秋风已渐萧瑟，北方天气骤然变冷。

中国经济在今年经过一轮春暖、夏热之后，也自然性地进入到了理性调整期。今日（10月19日），国家发改委官员再次召开新闻发布强调,将尽快出台完善各项产业政策,提高准入标准,并结合金融、财税等多项手段引导产业结构调整！为此，路透评论认为：“已率先从金融危机的泥潭中走出的中国经济今年实现保八虽无大碍,但部分行业产能过剩的固疾却在加剧,其未富先老的现状,令政府对产能过剩的钢铁、水泥等六大行业频亮红灯。”

事实上，在9月26日国务院发布了由发展改革委、工业和信息化部、监察部、财政部、国土资源部、环境保护部、人民银行、质检总局、银监会和证监会等十部委共同制定的《关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展的若干意见》，要求对于部分行业出现的产能过剩和重复建设，如不及时加以调控和引导，任其发展，市场恶性竞争难以避免，经济效益难以提高，并将导致企业倒闭或开工不足、人员下岗失业、银行不良资产大量增加等一系列问题，不仅严重影响国家扩大内需一揽子计划的实施效果和来之不易的企稳向好的形势，而且将错失利用国际金融危机形成的市场形势推动结构调整的历史机遇。

由此，再往前看一个月，问早题已显现。国务院总理温家宝8月26日主持召开国务院常务会议，研究部署抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展。而之前的7月底、8月份的股市暴跌震荡调整正是对产能过剩、经济复苏质的提前预警！毫无疑问的是，今年上半年，中国固定投资的飙升早已为新的产能过剩埋下伏笔，为房价快速上涨奠定了基础。

“产能过剩”频亮红灯，其鲜明的信号，告诉我们，复苏之路将艰难前行，结构矛盾将突出显现。这些都要看中国改革的魄力，以及世界经济环境是否改善。

从9月份的贸易环境来看确实不乐观，以美国为代表的国家开始大搞“贸易保护主义”，主要国家的汇率：欧元、日元、澳元都在对美元升值。

曹仁超在今日《信报》“投资者笔记”中感慨：“中国进入高消费年代。”他分析，今年首八个月美国对中国贸赤较去年同期减14％或200亿美元；对日本贸赤减少20％；对加拿大、欧洲及中美洲贸赤减40％。美国人自今年起开始进入节俭时代，即使去年底联储局将利率降至0.25厘。美国人口佔全球总数少於5％，但消费却佔全球產品超过20％，而今年起美国人开始节俭；反之，今年起中国由节俭时代进入高消费年代，上述才是2009年最大改变。

笔者对甚为赞同。本人在上篇文章“美元贬值下的中国房地产业前景分析”中就写道：“毫无疑问，中国经济已进入到高成本的接盘的时侯了。纵观今来以来的矿产谈判、大宗商品涨价、产能过剩、奢侈品热销、楼市热卖等，都不得不让人警惕。”

当下，中国经济正在从“产能过剩”过渡到“资本过剩”，这由美元由升值到贬值而成为一个重要的转折点!

8月31日，笔者由“产能过剩”信号判断的：“利空袭来——房地产业将缺钱不缺地！”，现在已发生了逆转。现在看来，不仅“产能过剩”依然存在，且会更严重，另外，同时并存“资本过剩”，而这正是滞胀的前兆！

美元贬值导致的人民币升值，已经开始全国影响中国经济格局。如果上半年是，中国人自已的钱，央行的钱在流向产业、股市、楼市。那么下半年就增加了数不清的“热钱”，这批钱大多是逐利的，避险的，同时也是应对全球性通胀的，最终的结果就是逼人民币对外升值，对内贬值。

10月14日，据中国央行公布，国内外汇储备在9月底达到了2.273万亿美元，高于6月底时的2.132万亿美元。市场分析认为，在预期人民币升值之下，国际热钱正在通过各种渠道暗奔中国。其实，自9月以来，市场对人民币一年期升值预期由此前的0.5%上调到1.5%至2%，3年期升值预期已经从此前的3%上升到7%。在升值预期诱惑下，各项外汇数据重拾升势。

与此相对应的是，最近随着美元汇率逐步下行，国际投资市场预期美国本土投资回报率未来可能面临长期向下的趋势。全球资金正在从美元、美国国债流出，涌入新兴市场。数据显示，今年以来国际资金更多地通过国际资本市场、大宗商品市场等方式和渠道，涌向预期人民币升值的中国，不断推升外汇储备和外汇占款。
 

与此同时，对中国而言，目前国际热钱正在借道香港，利用内地和香港的一系列经济安排间接进入。分析人士表示，大量热钱流入香港，其真正意图在内地而非仅在赌港币升值。因此，香港其实更像短期国际资本流入中国内地的前站。 受热钱流入带动，截至10月16日港股连续第三日上升，逼近22000点，创14个月新高；楼市亦创出尺价7.12万元的亚洲“新贵”。而反过来，中国内地的“热钱”又冲击香港：今年以来，香港豪宅公寓价格一路飙升。据房地产咨询机构戴德梁行表示，香港豪华公寓的售价与一年前雷曼兄弟破产前的峰值相比已经上涨了２６％，内地买家成为香港房市的重要支撑力量，如今已占到豪华公寓买家的一半。为压抑港汇强势，金管局15日两度出手向市场注资，半个月合共注资426.25亿元。分析人士指出，国际热钱在香港囤积一定时间后，很可能在今年第四季度或稍晚些时候通过各种渠道伺机进入中国内地，并同样提升内地资产价格水平。数据显示，今年以来，在国内宽松货币政策和国际“热钱”流入的效应下，A股在一段时间里迅速攀升，目前仍是全球反弹幅度最大的市场。同时房地产价格也在不断走高，9月份中国70个城市的房屋价格上涨2.8%，升幅创年内新高。即便如此，仍有开发商在高喊自已的房子涨价太慢，希望调动各种理论让购房者接受高房价！10月1日起中国保险资金获准投资不动产,又将为房地产“添把火”。

更严重的是，旧钱未去，新钱又来。9月货币信贷数据给市场的信号可谓是“利好”。央行14日公布的9月份货币信贷数据再度给了市场一个惊喜。9月份的新增贷款达到5167亿元，远高于市场此前4000亿元左右的预期。今年1—9月份共计已增加人民币贷款8.67万亿元。与此同时，M1、M2增速双双刷新历史新高，达到了29.51％和29.31％。M1增速继去年4月份以来，时隔17个月，再度超过M2增速。9月末外汇储备余额攀至22726亿美元,再创新高。

另外，据商务部数据显示，9月FDI延续了8月的增长态势，全国新批设立外商投资企业2217家，同比增长10.63%，FDI为78.99亿美元，同比增长18.9%，这是继8月以来连续第二个月同比增长。。金融危机以来，我国实际利用外资情况有所下降，7月FDI同比狂降35.71%，8月转负为正，同比增长7%，实现自去年10月以来首次单月同比正增长。

其实，随着美元4月起持续疲软,人民币升值压力逐渐增大,2009年3月份以来境外热钱再度加速流入境内,尤其在4-7月份,国内楼市与股市双双走高的阶段。据统计,当扣除9月份的贸易顺差与外商直接投资(FDI)之外,9月份无法解释的414亿美元外汇储备增量,基本上为流入境内的热钱。

不可否认,2009年3月份以来,由于A股市场与地产价格持续反弹,美元加速贬值,人民币升值压力逐渐加大,热钱再度返回中国市场。据wind统计,2009年3-9月份,月均流入速度为313亿美元,超过了2008年1-5月份的峰值,月均流入量297亿美元。其中2009年5月份单月流入量超过600亿美元,9月份超过400亿美元。

正因为如此，不少机构明确指出：热钱的流入将会加剧国内的流动性过剩，进一步推高股市或房市资产价格。一旦美联储开始加息，或国内外投资者对新兴市场居高不下的资产价格失去信心，热钱流向可能再度逆转，从而刺破资产价格泡沫。

也正因如此，中国央行行长周小川15日表示，9月份物价指数(CPI)同比增幅将仍然是负值,但环比已经开始转正。央行在制定货币政策时高度重视通胀预期的影响，但应对危机与在正常情况下对通胀预期的引导应有所不同。

值得注意的是，本轮“救市”后出现的情况是：未见通胀，预期却早已十分强烈，以至于股市、楼市、大宗商品率先启动。但过了大半年的事实是，CPI指数仍在低位，甚至还为负数，但资产泡沫已起。于是有人这样解释：“这轮复苏途径上的一大特征是，消费物价通货膨胀并不明显，但是资产价格通货膨胀严重。”这也充分说明，资本市场、政府的印钞的钱并未实质性进入实体经济，民间资本仍未启动，而大部分时间在资本市场中徘徊套利。但不可否认的是，资本已开始渐入实体经济，美国经济因出口增长而强劲复苏，通胀将很快杀到，加息为期不远！

剩下来的是，中国开始产能过剩频亮红灯，而房地产业已是“热钱”逼人！这时侯，中国最怕是紧缩货币，也怕继续宽松下去，这中间的矛盾必将促进政府调控与改革。高房价已经透支了无通胀时代，等通胀来时，地产泡沫终将回到原点。

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