美联物业：结构性差异促使楼价持续高位运行

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月21 日王军鹏美联物业（深圳）市场研究部

[摘要] 9月深圳一手住宅成交均价再攀新高，首次挺进“2万”级别，达到20940元/平米，环比涨10.65%，相对于年初涨幅更是高达9成；与此对应的是成交量连续四个月下挫，由5月的77.59万平方米和8479套，减少至9月的33.35万平方米和3252套，降幅分别高达到57.02%和61.65%。持续四个月的“量跌价涨”，引起了社会各界极大的关注和担忧。

9月深圳一手住宅成交均价再攀新高，首次挺进“2万”级别，达到20940元/平方米，环比涨10.65%，相对于年初涨幅更是高达9成；与此对应的是成交量连续四个月下挫，由5月的77.59万平方米和8479套，减少至9月的33.35万平方米和3252套，降幅分别高达到57.02%和61.65%。持续四个月的“量跌价涨”，引起了社会各界极大的关注和担忧。

结构性差异助推价涨

对于价格的持续上涨，原因是多方面的，既有政策因素，也有市场供需双方的原因。比如，政策方面有利率七折优惠，存量房营业税优惠，信贷规模扩大等；供应方面，2009年1-9月新增可售房源仅36988套，同比减少两成；需求方面，自2007年“楼市限外”及“房贷新政”之后，楼市持续一年多的调整，使得需求刚性不断增强，尤其是2008年，全年一手住宅成交仅44282套，仅是当年新增预售量的2/3，刚性需求的长期积压导致今年楼市“小阳春”的出现及楼价的节节攀升。

不过，美联物业市场研究部认为，促使成交均价大涨九成最直接的原因是成交的结构性差异。若以关内单价为3万元为界线，关外单价2万元为界线，则统计显示，9月关内有42.76%（按面积计）的成交物业均价在3万元以上，其中罗湖更是高达79.45%，关外有28.55%（按面积计）的成交物业均价在2万元以上，尤其是宝安区高达51.82%。6-8月的一手成交中，高价物业的成交比例亦近5成。因此，只要不改变这种成交的结构性差异，一手住宅的成交均价则难以回落，定会继续高位运行。

高房价短期内难以撼动

成交的结构性差异是由供应的结构性差异所决定的。9月全市共有21个批次的新增住宅项目获准预售，其中关内有6个，其余均在关外。在这些新增预售项目中，有11个新增住宅项目的均价超过2万，占比超过5成，其中关内除盐田的金山碧海花园外，其它5个项目的均价都超过2.5万。供应的结构性差异，一定程度上决定了成交的结构性差异。由于今年一手新增供应偏少，使得成交结构性差异的现状在短期内无法改变，这是一手成交均价在短期内会继续高位运行的重要原因。

不过长期来看，房价的高位运行是无以为继的。据《深圳市住房建设规划(2008-2012)》显示，规划期内（2008-2012年），建设各类住房59.7万套，建筑面积4700万平方米。其中，计划建设商品住房45万套，建筑面积3960万平方米（含旧城旧村改造重建住房面积2000万平方米）；建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米，包括公共租赁住房（含廉租住房）12.4万套，建筑面积610万平方米，经济适用住房2.3万套，130万平方米（年度指引见下表）。未来深圳不仅供应会较目前大有增加，并且保障房占比近25%，一旦这些住房建设规划形成现实供应，不仅会改变目前供不应求的局面，更重要的是会改变目前楼市的结构性差异，从而推动房价理性回归。

2008-2012年深圳住房建设年度指引