http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2009 年10 月23 日 王昊 南方日报
豪宅究竟有多火?
今年以来,随着成交持续迅速回暖,广州商品住宅价格逐渐走出底部,刚性需求释放节奏有所放缓。而改善性和投资性需求的积极入市,不仅扩充了住宅市场承接面,更直接撑起高端住宅市场热销局面,燃起市场新热度。
豪宅销售究竟有多火?据广州阳光家缘数据显示,9月份广州楼市的销售统计中,9月12日发售的玖珑湖“在水中央”,当月共签约82套别墅单位,销售总额达5.6亿元,登上了9月广州房地产销售冠军,并夺取同月在售别墅成交面积、成交套数及成交总额三项桂冠。而9月26日开盘的星河湾·海怡半岛销售状况一路飘红。据统计,至10月19日,阳光家缘显示其签约单位119套,签约金额高达6.22亿元,成交均价超过24000元/平方米。
豪宅的火爆销售并非一时爆发。合富辉煌市场研究部的统计数据显示,2009年广州总价超过200万的高端住宅产品市场份额自2月连续3个月保持在10%左右的比例后,5～8月升至17%以上,9月成交更是达到21.2万平米,更跃升至24%单月最高比例。高端住宅均价自2月逐渐走出底部,6月达最高值,9月均价为15762元/平方米,高出全市均价的60%,高端物业自住需求成为市场的主力。
从产品层面来看,随着广州城市化发展持续推进,珠江新城、天河中心(汇景新城)、滨江一线、老城区、华南板块、山前大道、科学城、新塘等高端住宅板块迅速成熟。高端住宅项目不仅占有着日渐稀缺的城市资源,产品综合素质和服务水平也有所提升。
合富辉煌预测,2010年前广州主流高端住宅板块供应约1万套,供应量较充足；2010年前广州高端住宅供应最多的板块是珠江新城、山前大道、华南板块、老城区四个板块。在今年开发商资金压力已大幅减轻的背景下,豪宅降价几无可能。整体来看,未来广州高端住宅价格或将呈现升中企稳的走势。关丽
豪宅究竟谁在买?
在“十一”到来之前,观望了大半年的陈太太终于出手在珠江新城购买了一套两房的公寓。然而对于在老城已经拥有四房住宅的陈太太家来说,购买的这个物业并不打算自住,完全是出于对资产保值的考虑。占据优势地理区位的城市豪宅成为她的首选。
记者踩盘分析市场的买家构成就能够发现,今年以来这一类的买家并不在少数,而且随着价格不断上涨,还日益增多。在通货膨胀预期下,今年以来自住者大举入市,导致成交量剧增。而随后投资者为了保值增值目的,更将豪宅房价推到一个前所未有的高度。
广州是国内房地产发展较早较为成熟的城市,首次置业的刚性需求和改善性、投资性置业都是市场主流。2009年初由于前期积压的刚性需求迅速释放,楼市步入回暖轨道。随着成交持续回暖,房价回升,又鉴于经济形势尚未有较大改善,收入预期并不乐观,部分首次置业者无追高意愿。随之,需求结构也逐渐向高端挪移,广州楼市回暖推力变为柔性需求的入市。
显然,相比于刚性需求,柔性需求的价格承受力较强,且更注重住宅产品质素,高品质的豪宅成为这类买家的首选。据合富辉煌集团市场研究部监测,广州高端住宅市场置业主体是本地的高端客户及在穗经商的投资客,多数为兼顾投资和自住的柔性需求,港澳台及境外买家保持一定的比例。
由于实体经济回暖周期较长,部分产业需求大幅萎缩,不少民营经济投资人加大产业投入意愿不强。另一方面,今年大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧,现金为王的观念已经过气,以投资的形式将财富转移到价格已见底回升的高端住宅,作为长期投资增值、存储保值或改善居住环境是较为稳妥的理财方式。专家分析,投资主导的需求大量释放,是促进广州豪宅市场的活跃关键所在。
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