上海豪宅市场“短期调整，长远见好”

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月23 日唐文祺第一财经日报

[摘要] 房地产市场，特别是豪宅市场近期的火爆行情再次牵动各界人士的敏感神经。而拼杀在一线的房地产企业的看法更是关注的焦点。

房地产市场，特别是豪宅市场近期的火爆行情再次牵动各界人士的敏感神经。而拼杀在一线的房地产企业的看法更是关注的焦点。

昨日，在本报举行的豪宅讨论会上，“短期调整，长远见好”，成为包括星河湾地产在内的多家房企在当前经济形势之下达成的共识。

“不动产是资本洼地”

今年上海楼市中最为让人津津乐道的，要数浦东星河湾在6个小时中创收40亿的奇迹。对于初次涉足上海的星河湾地产来说，十年才做三个项目的“潜心修炼”在当今浮躁上火的住宅市场中颇为罕见。

首战便告捷，星河湾地产副总裁梁上燕对此颇为感慨：“客户构成之中三分之一为上海本地客户，三分之一是港澳地区人士，还有三分之一则来自于海外。”而在星河湾地产的起步点广州，当地项目的客户构成中还没有这么高比例的海外客户。“上海浦东星河湾的销售成绩如此引人注目，其实是上海这个城市各项因素共同打造出来的。”

DTZ戴德梁行提供的数据显示，今年上半年间，销售均价在20000元/平方米以上的上海高端住宅，共计成交150.5万平方米。与去年下半年54.3万平方米的成交量相比，增幅达到177%。分析师认为，在上海这样一个国际性城市中，由于受到通胀预期及对未来房价上涨趋势的预测，投资需求仍然旺盛，而高端住宅便是以良好的抗跌性成为首选。

最新发布的三季度经济数据显示，前三季度，CPI同比下降1.1%，但9月环比则上涨了0.4%；PPI同比下降6.5%，但9月份则环比上涨0.6%。国家统计局相关负责人在接受媒体采访时表示，从今年价格的走势来看，无论是PPI还是CPI均出现了环比上涨。当前虽然不存在通货膨胀的问题，但存在着通胀的预期。

上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周国平认为，货币升值与通胀预期是影响房价走势的两大因素。“从长远来看，未来房价仍有上升空间。”上海中凯企业集团有限公司总裁杨益华持有相同观点，他指出，如果在来年出现货币政策方向上的调整，在3~6个月内房地产市场可能会遭遇短期调整，但由于受到宏观经济的左右，对于不动产的投资追捧仍然会表现突出，从而仍旧形成资产价格涨势。“从投资可行性的角度来看，不动产无疑是资本洼地。”

“价值说”日渐盛行

与宏观经济话题相对应的，便是如何针对豪宅产品予以保值的策略。虽然李嘉诚的“地段说”早已在业内形成共识，但在昨天的餐会上，这一理念已被提升为“价值说”。华润置地（上海）有限公司董事总经理谢骥表示，好的地段势必日趋稀缺，在运作高端产品时除了把握行业规律之外，功能上的理解同样需要到位。

对于星河湾来说，“地段说”也并未在其投资项目上得到充分印证。一组数据更能作为解答，据梁上燕介绍，400亩地的北京星河湾项目，获得了120亿元的回报；而同一区域内的开发商，400亩地只回收了40个亿。“看土地的眼光要跟过去不一样，看发展空间、看配套运作，提升价值是作为综合性因素来考虑的。”

讨论的背后，引申出对于未来房价走势的思考。既然从长远来看房价仍将呈现涨势，那么这一发展趋势是否会有利于国民居住？杨益华认为，对于房地产业来说，现在需要反思的一个问题是，行业格局和发展基调是否需要做出调整？“消费品的意义与投资品不同，前者是价格上涨、需求下跌；而后者却是追涨杀跌。”他强调指出，单纯将房地产物业作为投资品来考量是会出现很大问题的，房地产业需要作出大调整。

责任编辑/dengnayan.bj

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