保险资金入楼市难撼高房价 2010年暴涨依旧

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月26 日常州搜房网综合整理

近日有报道称，监管层已允许保险资金入楼市。对此，有媒体认为“利好效应尚需观察”，有媒体则强调“保险资金入楼市具有改变国内房地产市场投资格局的潜在可能”。而网民在新闻跟帖中最关心的是：此举会使高房价有所下跌么？

结合对国内楼市的多年观察，不难发现，首先，允许保险资金入楼市，虽说系监管机构依据刚修订完毕并已实施的《保险法》第106条所做出的政策安排，但却系深化金融体制改革的必然步骤，选择在此刻“开闸放资”，有水到渠成之必然；其次，高房价涉及政府把持“供地闸门”、税负、信贷规模、税外收费、自住购房及投资购房需求、按揭利率、城市化进程等各种复杂因素的交互重叠，保险资金入楼市，无非是楼市多了一个新的竞争者和暴利分食者，通常不会对房价高低产生明显的实质性影响。因此，保险资金入楼市恐怕难撼高房价。

股市有风险，楼市也有风险。既然有风险，不管何种资金进入楼市都有风险。由于保险资金的个人投保部分本质上属于投保人“购买未来”的钱，因此，一些网民担心保险资金在楼市投资失败甚至遭致血本无归会伤及投保人利益并非全无道理，更不是杞人忧天无事生非。但也应该看到，具体到某家保险公司在某个时段、某个(类)项目投资失败的风险虽然客观存在，血本无归也有可能，但若论总体，这种可能性并不大。

保险资金入楼市，是一种国际通行的做法，在一些国家，进入楼市的保险资金甚至占到保险资金总量的三成。这些保险资金进入楼市后，用于直接竞拍土地、自行开发住宅楼盘或商务楼盘的比例很低，多数入市资金用于收购已建成的且一般位于闹市或商务中心区域的商用或写字楼盘。收购完成后或沽价转卖，或委托物业中介长期出租楼面获利。如是运作模式，一是能够确保投资的稳健和稳定的长期获利，二是进入楼市的保险资金属于保险公司的“自有资金”，而非贷款资金，不存在向银行定期偿还贷款本金的巨大财务压力，乐得“放长线钓大鱼”。

受上述国际上已然成熟的投资运作模式所决定，保险公司倘若资金多得用不了，通常还会采取参股大型成熟地产公司以获取长期的股权红利。其实，在本次保险资金入楼市“开闸”前许多年里，国内部分保险巨头的资金早已通过上述途径入市获利。虽说此前的监管政策不允许这么做，但受制于法律的不完善甚至缺失，对国内保险公司“曲线获利”的行为，监管层也只能睁眼闭眼。有市场机构曾作保守估计，国内“曲线入市”的保险资金盘子已超过200亿元。不过，尽管“曲线入市”早成公开秘密，但国内外保险公司直接组建地产公司打拼市场的例子还未曾有耳闻。

此外，本次“开闸”又可看作监管机构监管思路之变——行政监管改为依法监管、“堵”改为“疏”。因此，单就监管之角度，它还有一定的进步意义。

当然，“堵”改为“疏”并非放任自流。闸门虽打开了，但渠道还在建设中——还须等待《保险资金投资不动产试点管理办法》出台。目前该“办法”还在草案征集意见阶段。就是“办法”公布了，它仍受“试点”之约束，等到全面推开时，其入市资金上限也不会突破5%。眼下国内保险资金总规模3.4万亿左右，哪怕上限扩大至10%，也就是3400亿元。可见，保险资金入楼市，总体风险可控，而其稳健、长期的投资运作模式，还有可能减少楼市投资的短期投机风险。中国新闻网鲁宁(上海资深财经专栏作家)

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