沈阳部分楼盘现捂盘热潮建议开发商行动需谨慎

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日时代商报

捂着楼盘不销售，这往往出现在房价渐涨的时候。好几百套甚至上千套房源推出之后，只卖临街高层或者多层一楼和顶楼，而一些中央园区的景观楼暂时不卖，这就是很明显的捂盘惜售。如今沈阳楼市已经从上半年的回暖过渡到了现在的红火，而捂盘惜售现象也再次出现。

调查：部分楼盘开始捂盘

大约一个月前，购房者李女士来到北二环附近某楼盘看房，李女士指着沙盘上的多层住宅问价，“多层不卖，我们现在只卖高层。”售楼员说。但当李女士问为什么不卖时，售楼员便给出“公司规定，我们不太清楚”之类模糊的答案。“我家离这不远，这家楼盘开工我就关注了，但现在多层不卖，这不是明显等着涨价吗？”李女士气不打一处来，但对于开发商这种行为，购房者往往无能为力。

捂盘惜售的方式有很多，比如晚领证分批拿、谎称销售进入尾盘期等等，但在沈阳比较普遍的就是把园区位置和户型好的几栋楼先囤起来，待时机成熟或房价涨到高位时再销售。沈阳医学院附近某楼盘就属于此类情况，一个星期前，周先生来到该楼盘售楼处，远远看到房源板上贴着密密麻麻的红色圆点，示意该房源已经售出。经过售楼员介绍，只剩下了顶楼的三套房源。周先生不解，指着规划路旁的16#、17#两栋楼问：“15#都卖了，这两栋为啥不卖？”“这两栋明年开春卖，你可以那时候再买。”售楼员说。“到时候是不是价格就涨了。”周先生试探性地问。“那肯定的。”售楼员非常确定地回答。无奈之下，周先生购买了67平米的顶楼户型。

近日，通过对多个楼盘正面和侧面的了解，记者发现捂盘惜售的现象又有所抬头，虽然势头并不明显，但有这种倾向的开发商在逐渐增加。但目前的状况跟捂盘惜售盛极一时的2007年相比，仍是小巫见大巫。那么，开发商捂盘惜售为何选择在9月、10月之后，记者做了深入调查和分析。

分析：手中有粮心里不慌

捂盘惜售在某种程度上说是开发商自信的表现，那么开发商自信的源头在哪？我们不妨从一条关系链说起。首先是市场的回暖带来的收益。由于去年国家和各大城市纷纷出台了一系列购房优惠政策，比如降息、房龄五年内交易免收营业税、沈阳的25条房产新政等等，这些政策的累积作用刺激了购房者的购房需求，需求的日渐旺盛，直接导致了房子进入快速销售轨道，房子卖得好，资金自然回笼得快。开发商的腰包鼓起来，信心指数倍增，于是土地储备便开始了。今年6月、7月份，各地地王频出，沈阳的土地交易市场也异常活跃，流拍几率大大降低。

有了资金，也有了土地，所以开发商下一步想的就是如何能让自己的利益最大化，他们最先想到的也是最直接的手段就是涨价。据沈阳房产局提供的数据显示，沈阳六、七、八连续三个月，房价涨幅均超过10%，可以说，沈阳房价从年初的徘徊到年中的微调再到年末的奔跑状态，一路下来，开发商尝到了甜头，全年任务额轻松完成。在沈北某楼盘了解时，售楼员明确表示，任务额早完成了，现在就是房子不够卖。目前大部分开发商是手中有粮、心中不慌。

而购房者的追涨购买，房源的迅速减少，使得开发商开始调整自己的销售节奏，导致出现了一些在售项目开始捂盘惜售，等房价涨到一定程度再销售的现象出现。

建议：开发商行动需谨慎

关于开发商捂盘惜售的对错问题，一直以来争议不断。想买的户型买不到，购房者肯定不愿意，所以在调查中，绝大多数购房者认为，开发商不应该捂盘惜售。房先生提到捂盘就深恶痛绝，他说：“我现在住着小区二期的高层，如果开发商当时不捂盘，我就能住进一期的房子了。但我买的时候，售楼员一口咬定一期已经没房子了。没想到我买后的半年，开发商又推出了一期临湖的几栋高层。”

但市民李先生认为，卖不卖房子是开发商的意愿，他们本身也承担着风险，如果市场动荡，捂盘反倒是不明智的，买卖是两厢情愿的，开发商不卖，购房者可以选择不买，没有市场，开发商绝不会捂盘。而面对捂盘，开发商给出的更多理由是营销策略的调整。

目前，开发商对房价期望较高，留下一部分房源等着卖高价，这样势必造成一部分购房者观望，进而挤出了相当一部分消费需求，购房者大规模观望和开发商捂盘惜售一旦大量出现，这将再次对房地产市场造成压力，楼市是否会重蹈2008年的覆辙？现在还很难判定。但采访中，沈阳多数开发商仍十分看好明年市场，普遍认为，明年楼市房价将稳中有升。但是，无论如何，房地产市场仍存在众多变数，开发商捂盘还需谨慎。

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责任编辑/gaona.sy

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