不会进入冬天扬中转抑楼市将进入平缓调整期

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日珠江晚报

[摘要] 综合认为，楼市“冬天论”是不成立的。市场走势会以平缓为主，或局部城市有所降温，供求关系决定市场不会有太大的起伏。

2009年下半年，房价突至历史新高，一线城市上涨度在15%左右，部分一线城市局部区域涨幅在20%-30%，如广州天河、花都等，二线城市则如佛山、珠海，均有不同程度的急涨。房价高给外界许多猜测，有人将房价跟拐点划上对等，甚至有人说楼市的冬天即将到来了。楼市确实进入了一个有价无市的调整期，但就此而言楼市即将进入冬天，是一种近乎于激进的误读。

按照经济正常发展走势，房价年增长率在5%-10%左右才是符合预期的区间。对于2009年房价的发展态势，实际增长已经超过预期，原因错综复杂。有供求层面的因素，即供应同比大幅减少。也有流动性泛滥与通胀预期的因素，导致投资需求过热的因素及看涨炒作、地王频现等因素透支了未来相当的购买力。随着需求持续持稳定乐观，供需比例进一步缩小，达到大幅度去除存量，楼市库存压力得到了适度喘息与调整，供应紧缩导致开发商大举加价。

对比珠三角主要城市，今年8、9月份开始，广东新开工项目、开工面积呈现不同程度大幅度的增长，拿广州市来说，8月后，月供应面积基本上在130-200万平方米，需求停留在70-90万平方米，供需层面已经趋于平衡，甚至供应略有超过供应。其他房地产繁荣的城市如东莞、珠海等地也类似很相近，市场数据显示，多个一二线城市供应量均持续加大，随着供应量的持续供应，住宅供应量会处于更充足格局，预计明年第一季度，整体市场会回到供过于求的局面。另一方面，价格高涨在整体上或削弱市场的热度，楼价高企反作用于市场，市场后市走势或难以出现大幅度升幅，供求充足之后房价冲高有望有所反弹回调，且未来无论从供求关系的技术层面还是从购买群体的主观意愿，不支持房价上涨的呼声甚是一声盖过一声。

从珠海主城区的房价来说，楼价高于珠三角总体水平，还显然是过高的，随着潜在供应压力的增大，明年的价格很难会有大的波动，平缓仍是主调，但平缓回落不能单方面被解读为冬天来了。遇冷必须是在市场出现严重供过于求，市场出现消退、成交骤减、人气乏少与此同时楼价也面临大幅度（20%-25%）下调。在当下购买力仍持续、市场仍维持调节弹性，需求仍逐步释放。中国总体经济近年不断发展与城市化进程加速对楼市已形成了相当强大的内需需求与潜在购买力，再之，需求本身是具有长期有效的，这些支撑房地产需求的因素长期存在，并对楼市造成影响，可使楼市较长期处于“温热”的优势状态。

综合认为，楼市“冬天论”是不成立的。市场走势会以平缓为主，或局部城市有所降温，供求关系决定市场不会有太大的起伏。

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责任编辑/zhangqiao.news

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