海外热钱来袭内地一线城市楼市泡沫预期加剧

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日于兵兵李和裕上海证券报

[摘要] “目前来看，热钱进入楼市的总量没有去年年初时大，但是势头很难说，有可能会上升的。但是目前说这个话题又触及了政策的敏感性，毕竟，热钱大量流入会对股市和楼市继续升温形成预期，这是政府监管部门不愿意看到的局面。”

“目前来看，热钱进入楼市的总量没有去年年初时大，但是势头很难说，有可能会上升的。但是目前说这个话题又触及了政策的敏感性，毕竟，热钱大量流入会对股市和楼市继续升温形成预期，这是政府监管部门不愿意看到的局面。”一位多年研究热钱的专家告诉记者。那么，究竟有多少热钱流入中国楼市，又对楼市泡沫产生多大影响呢？

日前，央行发布最新统计数据，前三季度国家外汇储备增加3266亿美元，第三季度增加1488亿美元。其中仅9月份，外汇储备就增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。在大量增加的外汇储备中，不可解释来源的热钱占比直线上升。

一般来说，贸易顺差及外商直接投资是外汇储备增加的主要原因。数据显示，2009年9月末我国外汇储备余额达22726亿美元，其中三季度大幅增加1410亿美元。而三季度贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，中金报告认为，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。

这一说法得到包括花旗银行在内的一些研究机构的基本认同。继去年下半年热钱净流出中国境内之后，又一波热钱来袭的趋势已经十分明确。

一位港资设立在内地的房地产投资基金经理告诉记者，“在国际投资市场普遍不景气的情况下，中国经济是一个概念，中国城市化带来的房地产升值是一个概念，人民币升值又是一个概念，多种概念助推，外资加大楼市投资砝码是可以理解的。”

广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕告诉记者，热钱投资楼市不会走常规的基金途径，而是变化成各种身份，与境内公司合作，或贷款给企业，或直接收购物业。“这些热钱进来时可能以贸易公司或咨询公司身份出现，通过制造一些假的服务合同来换汇，换得的人民币用于投资境内楼市，收益则有可能通过地下钱庄汇出。”一位金融专家表示，这些做法因为脱离了境内监管部门的监管而变得不可控，进而威胁金融安全。

在目前的一、二手房市场，热钱直接投资购买物业的迹象并不明显，但根据薛建雄的介绍，如果热钱已经变化成人民币身份，如果再找到境内购房人为替身，那么外资投资的占比可能比表面上升很多。

薛建雄介绍，目前境内房价超出绝大多数刚性需求的承受能力，而主要买家已经变成了二、三甚至五、六套房源的买家，他们有的基于自用与投资之间，有的只是单纯的投资。“此类买家看到好行情，就会大举买进，同时放出手上较老的房源获利套现；行情稍一下滑，就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落，也成了房价易涨难跌的支撑。”薛建雄称。

对于热钱等外资形式投资中国楼市的风险，薛建雄分析，如果投资者吸取了05年和08年的投资教训，近期楼市不太会出现大幅调整的局面。这种预期有可能导致更多热钱进入市场，进而助吹楼市泡沫。“回顾05年的房价下跌，主要是一些不理性的投机者持有太多房源，在楼市调整时顶不住借贷压力而大幅折价抛盘。到去年的这轮房价下跌主要是开发商资金链紧张而折价抛盘，投资者中仅为炒汇率差的韩国人低价抛盘。如果说目前的投资风险，主要就是为应对泡沫而出台的宏观调控政策了。”薛建雄表示。

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