http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2009 年11 月4 日 中国新闻网
深圳今年推出供出租的保障性住房,有超过一半的房子没人要。在以“租”为背景的前提下,保障性住房的出租情况遭遇冷落,而销售却十分火爆。
其实出现这种情况的原因很简单,报道已经将市住建局的“三难”描述得很清晰。本是为了解决中低收入家庭住房难题的保障性住房,由于出租价格高等原因,无人愿意租,能租得起的又只想买下来;与此同时,原本计划“十一五”期间建设保障性住房14万套,建筑面积约770万平方米,用地2平方公里,但截至目前为止,在安排建设的71个项目中,已竣工项目10个,总建筑面积60多万平方米。在过去的两年间,深圳面向社会低收入家庭提供保障性住房近9000套,完成计划不到1/10。“出租难,征地难,审批难”让市住建局有苦难言,以致陷入困境。
保障性住房建设不仅列入人大的重点建议,也列为市政府十件民生实事之一,按此推论当不至有如此之多的难题产生。而现状却是要完成计划继续盖房子会遇到征地和审批的繁多手续与现实问题,而在房子盖好后推向市场,又会遭遇出租与销售的“冰火两重天”。事件的主体市住建局可谓是进退失据:既不能厘清上游“供”的渠道,又不能在下游“需”的一方、也即在市场上解决“出租”难题。
供需都不顺畅,“保障性住房”成了一把“双刃剑”,而且剑刃内翻,伤害的既是市住建局,更有公众的利益。“囚徒困境”本是经济学上的一个理论,最后演变为“博弈论”的基础。目前市住建局在供需两方都难以为继,便是整个计划的“博弈”出了问题。原因在哪儿?笔者觉得,还是事先的调查,也即决策与民意脱钩。
盖房要征地,自然会涉及到拆迁难题,保障性住房在征地中遭遇的违法建筑、临时建筑现象不在少数,而补偿机制又不完善,因此,计划虽然庞大,但在最初的阶段就遇到了难题,其“可行性”虽然不会受到质疑,但是缺少调查,未将这一情况列入项目的风险或对风险估计不足则是肯定的。而在房屋竣工之后面临的“出租”难题,则是彻头彻尾的对需求市场缺少调查所致,以至于计划看似顺应民意,却“热脸贴了冷屁股”,虽然表面看来不合常理,但却再合理不过。
至于“审批难”,则是政府效率不高的又一例证,同样可以归入项目的“风险”之中。如今五年计划完成不到1/10,其实也并非完全都是坏事。市住建局及其它决策部门完全可以再做详细的调查论证,因为项目完成尚少,所以修改剩余的计划、完善出租和销售的政策就都有可能。这一“囚徒困境”的解决,需要与供方即其它政府部门博弈而完成(如对征地问题的解决,审批进度的加快等),也需要与需方,也即市场的需要做契合(如是租还是卖,建筑面积、出租价格等),才不至于形成广厦千万间,而无人愿入住的局面。
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