内地房企或借壳或H股为什么不是直接发行A股？

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日中国证券报

[摘要] 最近一两个月,内地房地产企业在资本市场动作频频。内地首只地产科技概念股中房信集团(CRIC)登陆纳斯达克;香港市场方面,除了上文提到的几家福建企业,还有深圳的华南城、花样年、卓越置业,上海的恒盛地产,广州的恒大地产,重庆的龙湖地产等数家内地房企,陆续启动了赴港上市计划。

由正在借壳上市的名城地产,记者想到了它的兄弟公司们。

同样是福建房企,本周,禹洲地产成功于香港联交所主板上市,成为厦门赴港上市的第二家民营房企。上月14日,总部位于厦门的宝龙地产成功在香港挂牌,开启厦门房企赴港上市先河。再接下来,厦门的另外两家房地产企业明发集团和中骏置业也有望在香港上市。

　最近一两个月,内地房地产企业在资本市场动作频频。内地首只地产科技概念股中房信集团(CRIC)登陆纳斯达克;香港市场方面,除了上文提到的几家福建企业,还有深圳的华南城、花样年、卓越置业,上海的恒盛地产,广州的恒大地产,重庆的龙湖地产等数家内地房企,陆续启动了赴港上市计划。

一直以来,民企居多的房地产类公司在IPO时更多倾向于H股,抑或像名城地产一样,借壳上市。近几年来,房地产企业A股IPO的占比明显偏少。有统计显示,目前在A股的全部100多家房地产企业中,通过“审核过会”程序上市的不足半数,其余大部分企业则是通过借壳等其他方式进入A股市场。

要么借壳,要么H股,为什么不是直接发行A股?或许是因为房地产在我国经济生活中扮演着多重角色,A股市场对房企“圈钱”相当谨慎,设定的上市门槛也比较高。分析人士指出,主要是两个要求垒砌了一个高门槛:一是“募集资金不能用于买地”;二是“两年不开发用地由政府收回”。

据报道,有关人士曾表示,对房地产募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,证监会将不予核准。虽然证监会并未明确发文确定该审核标准,但这一说法依然被认为是证监会对房企IPO审批的一条重要标准之一。

“两年不开发用地由政府收回”,则是国土资源部为防止开发商“圈地”制定的措施之一。规定对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费,并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发,坚决无偿收回。土地储备本是房地产企业的核心资产,但有这样的政策规范,土地储备自然不能作为争取上市的资本,全靠盈利水平博取上市资格。房地产行业盈利波动又往往比较大,自然降低了IPO过会的成功率。

借壳上市或者香港IPO,就可以避开上述门槛的约束。香港市场进入与退出都比较容易,需要再融资的时候,H股也是以净资产为门槛,而A股仍旧需要看盈利水平;在审批效率等方面,H股也有一定优势。

“房地产的核心竞争力其实在于两点,一个是有地,一个是有钱。有地就可以融到钱,有了钱再去买地,这样良性循环,雪球才能越滚越大。如果有了钱不许买地,有了地又不能去融资,那我们为什么还要上市呢?”一位房地产企业人士说。

责任编辑/yujingjing.bj

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