套内面积卖房?担心：“公摊没了房价却上涨”

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日郭晓谚半岛晨报

■辩论背景

据了解，日前《北京市城市房地产转让管理办法》已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。据北京市住建委相关负责人介绍，按照新办法，今后取得商品房预售许可证的新建商品房的预售，或完成初始登记的现房销售要按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车位、车库的预售、现房销售可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者直接按套计价。据了解，这是继重庆之后，全国第二个按此方式计价的城市。有消息称，自北京后，不排除部分房地产发展较成熟的城市有跟进的可能。

辩论焦点1利于公平交易？

对于房屋建筑面积的构成，相信没有多少购房者能够说得清楚，所以人们在购买的过程中，尤其是近年来，对得房率也是日益关注。此计价政策的出台，很大程度上迎合了百姓的购买心理，据某专业网站调查数据显示，有超过9成的网友表示赞同，不少人认为如此可以让房价更加直接透明。网友燃木认为，“现在买房子时，开发商说这个房是多少平方米就是多少平方米，购房者没有话语权，也不知道这个面积是怎么算的，即使多写个三、五平方米，也很难知道，现在这个政策就是让百姓明明白白买房。”不过也有网友持否定观点，网友纪云飞认为，“这个政策是历史的倒退，政策是应该越来越细，比如哪些是公摊面积，哪些是赠送面积，哪些又是真正的使用面积。本来老百姓就搞不太懂哪些按全面积计算，哪些按1/2面积计算，现在就更含糊了。”

辩论焦点2 公摊面积谁买单？

有专业人士表示，“此举的意义在于减少公摊面积的争议与浪费，防止开发商利用公摊面积赚取更多利润，强化土地资源利用效率。”如果按照套内面积计价，原来的公摊面积谁买单？“开发商会把它核到单价中，房价相对会更高。按照一般情况下，100平方米的高层公摊约为20%（最少估计），如果按现在中心区15000元均价计算那公摊就是30万，摊到单价里，那每平方米就要涨3000元，那均价就是18000元了。”

“说什么‘能避开说不清楚容易发生争议的公摊面积，防止开发商利用公摊面积赚取更多利润’，但是精明的开发商总会在新政策中找到很多空子！”购房者季先生如是说。对此，也有网友表示，“按套内面积计算房价，不但不能避开容易发生争议的公摊面积，还会使开发商利用公摊面积赚取更多利润。以前按建筑面积计算老百姓还能知道有多少是公摊面积，以确定自己的购买取向，而现在虽然公布公摊，但不与房价挂钩，实际是一种‘偷梁换柱’之法，转移视线，让老百姓逐渐忽视公摊面积，是变相推高了房价！”

解决办法

公示并提供面积实测数据

据了解，为了落实新办法的实施，北京住建委相关负责人指出，“在落实政策的过程中，作为开发企业应当在预售场所、商品房坐落地显著位置以及其他能够使购房人明确知晓的方式公示商品房预售面积测绘技术报告书，以及共用建筑面积处置情况。同时，开发企业还应当方便购房人查询商品房面积实测技术报告书，并将购房人所购商品房的面积实测数据表提供给购房人。”

专家认为，按套内面积计价不会实质性助推房价上涨。通常情况下，开发商是会把公摊的相应成本摊派到房屋单价中去，所以按套内面积计算将在数字上推涨住房单价，但这样只是计价方式发生了变化，每套房屋的总价并不会变化，对契税、买卖方式也无影响。相反，此举可以提高土地的使用效率，迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊面积。

记者感言

不必再为公摊缴取暖费了

不管如何，这样的一个政策还是挺振奋人心的，虽然争议不少，但还是安抚了一下购房者原本不安与疑惑的消费心理。至少，人们可以自行对套内面积进行测量与复合了，开发商通过公摊这根弹簧来灵活自如的控制面积误差比绝对值的时代终于迎来了一道休止符，毫无疑问，由面积欺诈争议引发的纠纷将被有效遏制。

另外，目前的取暖费和物业费都是按照房屋产权证书上的建筑面积来收取的，而公摊面积部分收取业主的取暖费显然也是有失公道，而实行套内面积计价之后，人们将不用为公摊交纳原本无需承担的费用，显然将更加符合民意。

不过，如果真的让老百姓享受到政策带来的利好，还需要相关部门对开发企业实施到位的监督和相关的法律法规的制约，否则，也难逃“羊毛出在羊身上”的尴尬结局！

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