房价阶段性调整：房价长期看涨楼市长期看好

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日四川在线

[摘要] 钟博士最近抛出这样的观点:“只有当城市化超过70%、银行发钞速度迅速放缓,人口增长见顶,这3个因素同时出现,才会导致房地产市场出现下跌的态势,而目前相当长的一段时间里,中国还不会出现以上三种情况,因此在五到八年的时间里……

钟博士最近抛出这样的观点:“只有当城市化超过70%、银行发钞速度迅速放缓,人口增长见顶,这3个因素同时出现,才会导致房地产市场出现下跌的态势,而目前相当长的一段时间里,中国还不会出现以上三种情况,因此在五到八年的时间里,中国15个主要大中城市的房价还会出现上涨的态势,涨幅有望翻番,像北京四环路以里的房子,很有可能涨到每平方米4万元。”引得一片唏嘘声。按照常理推断,博士最近的研究应该正在接近真相,而我们知道“真相是丑陋而特色”的,因此生气而放了狠话。其实,楼市在很多时候都不符合专家、学者的公式,而是相当的“中国特色”。

自打“金融教授”打赌输掉,并登报向“人民”道歉后,钟博士的观点连同他智慧的“亮头”,开始崭露“头角”,并一直吸引着无数企业家、学者、以及各种人的目光,并在一定程度上照亮了很多人的“钱程”。无论是“博鳌”还是“地产峰会”,不论是有无技术含量,都少不了钟博士的身影。正所谓:以头为镜,可正衣冠;以“头”为镜,可知得失。(声明:只是为了活跃气氛,促进阅读,笔者很敬重钟博士,绝没有恶意,切勿断章取意!)

言归正传,看房价走势,判楼市大势:

要看走势,先看房价由什么决定?

直接因素无非就是“供需比”,这是“亘古不变”而放眼年龄不大、胃口不小的楼市,却不大灵验的规律,暂且说是由这对直接矛盾博弈的结果决定吧。

其次是间接因素,也就是政策因素。大致包括财政政策、货币政策。前者就是政府主导的投资、减免税收等,08年至今4万亿的刺激计划和减免税费就是主要内容;后者主要是两率,也就是存款准备金率、利率,再加上公开市场业务等内容。08年9月以后,五次调低利率,并一再调低存款准备金率,就是现实中看到的。

但是纵观我国房地产从起步到如今,短短几十年的光景,从大的角度看,每一次的的周期性爬升,都伴随着改革步伐的加快。而从特区试点到全国性的市场化为主,从来都被牢牢掌握在政府的手中,因此,房价说到底是“市长说了算”。据说任老兄在问出这个问题后,某市长差点噎住了,到底“姜是老的辣”啊!但噎归噎,市长该怎么在土地出让上捞钱,还照做不误,不过也难怪,土地、资金这两大核心资源,全部被政府垄断或主导的市场,再加上多如牛毛的税费盘剥,岂有市场说了算的道理,岂有放着银子而不捞一把的理由?!

用一句话总结就是:房地产市场的实质是“市场化经济,计划运行”。

对于这个观点,你可能不信,那就拿还处在其中的这波周期性调整来看,4万亿和救市组合拳打出去,社会流动性空前的泛滥了,开发商底气足了、购房者购房负担减轻了、通胀预期也强烈了,对比08年的颓势,真可谓“冰火两重天”,难道这是楼市自身调节和博弈的结果?这波房价的快速反弹,难道主要是由于供给不平衡?如果真是这样,前三季度,成都楼市累积新增供应1500万平米,加上年初的800万存量,而前三季度总共笑话1000多万平米,按照这个供需比,房价无论如何是该稳定或者跌的呀,但事实是截止09年10月,单月均价已经远超历史最高点:2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米,环比上升24%。略高于平常年份的涨幅(当然,对于那些涨了价但没有售出多少的,并没有统计在内)。07年12月,成都一手住宅市场成交均价创下新高,达6129元/平方米。如今,在09年的10月份,市区一手房均价已经突破6300元/平方米。这房价那是按照市场经济规律来运行吗?分明是随着政策的指挥棒,准确高低驰骋嘛。

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责任编辑/lizhen.bj

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