深圳房价走向成疑成交萎缩楼市濒临十字路口

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日搜房业内论坛

[摘要] 一边是政策收紧也不碍房价上涨；一边是市场高位成交疲态渐现。多空交织下，深圳楼市又徘徊在十字路口前。

日前，一条关于房地产贷款的消息引起舆论关注，有媒体爆出，在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停，并最早有望在今年11月份公布。但是在随后的2009年地产年会上，包括孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)、巴曙松、金岩石、施永青(施永青博客,施永青新闻,施永青说吧)等众多行业“大腕”，都对未来楼市走向充满信心，甚至抛出“5年内房价翻番论”的观点：以2009年1月1日为基准，5年内京沪广深一线城市均价将会翻一番。《《原帖

实际情况是，深圳市新房价格在连续七个月环比上涨之后，10月份首次掉头向下，深圳市规划和国土资源委员会最新数据显示，今年10月新建商品住宅销售均价为20234元/平方米，比去年同期上涨59.25%，环比9月份下降了3.37%。

一边是政策收紧也不碍房价上涨；一边是市场高位成交疲态渐现。多空交织下，深圳楼市又徘徊在十字路口前。

高位成交不乏力

有价无市，这不适合眼下的深圳楼市。上述深圳市规划和国土资源委员会最新数据显示，在10月份深圳新房成交均价下降3.37%的同时，成交量却比9月份大涨了五成。而如果把9月份深圳新房成交均价的20940元/平方米，与2月份10770元/平方米的低点比较，前者上涨了94%，7个月内房价几近翻番。因此10月份的均价下跌并未引起市场太多触动。

有分析人士称，10月份楼市供应量增加，这是影响成交放量的主要原因，同时普通住宅业打破了第三季度豪宅独大的局面，所以成交均价回调也是理所当然。据统计，10月份以来的市场新货以中小户型为主，仅仅在福田年底前就有一千多套小户型面市。

“改善型需求和保值性投资支撑市场成交。”世联地产副总经理甘伟认为，近期入市的产品迎合了这两部分人群的需求，在经历7、8月份的短期观望后，大批置业者选择重新出手。事实上，按照目前深圳新货供应分布来看，类似前海、宝安中心区、龙华、坂田这样的关口“结合部”容易受到换房客的青睐，近期区域内推出的普通住宅多在12000～18000元/平方米之间，这样的价位也能为自住客所接受。而后海、深圳湾、华侨城这些传统豪宅区则为投资客追捧。

但是也有业内人士质疑，这样的成交势头能保持多久？深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平认为，在实体经济尚未完全回暖的情况下，楼市上涨是各种投机资本利用各地供求关系紧张而趁机进入的结果，不可能持久。

投资左右楼市

之前在深圳举办的2009年地产年会上，与会学者们几乎一致认为，国家宏观政策不会转向。“经济已经回暖，需要重新调控房地产，是对中国经济复苏基础的夸大。”中国企业家协会副会长孟晓苏的观点尤具代表性，“房地产已经带动了经济发展，而目前其它行业产能过剩，未来中国也不可能靠出口，依靠内需壮大经济的需要长期存在，所以政策面会继续支持房地产行业。”而巴曙松在现场将房地产与股票联系对比，他认为，当前的房地产和股票一样，越来越多显示出来的是投资特性而不是实用特性了。

“投资客对政策担忧越来越小。”深圳中原深港研究中心总监张伟(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)称，种种迹象表明政策暂时不会调控楼市，就算政策收紧，热钱的“免疫力”也已经大大加强。据中原监测，截止到10月份活跃在深圳楼市中的投资客接近四成，在部分热点区域甚至接近八成。而与以往不同的是，此番二手楼市场也吸引了热钱关注，长线保值与租金回报让许多“蛰伏”已久的投资客入市。

继以3.3万元/平方米推出第一批单位迅速遭到哄抢后，近日后海有项目又以接近4万元的单价后续放盘，结果同样是热销。销售人员告诉记者，几百套单位登记的诚意客户有近2万名，不少人甚至提前三个月就在打听，“基本上不需要特别的销售技巧，常规手段就能卖完。”据悉，在该片区置业的多数自住兼投资，抵御通胀和保值增值是首要目的。有业内人士评论，眼下的后海已经成为深圳楼市的“创业板”，几乎是热钱唯一的投资新亮点，但是在集中炒作后，也不排除像创业板个股暴涨暴跌的可能。

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责任编辑/chenzhouke.szesf

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