楼市调整近在咫尺？明年二季度出手楼市最佳

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日陈子凌上海金融报

[摘要] 继楼市"金九银十"谢幕之后，关于房贷利率七折优惠即将取消的传闻也在市场中流传开来。业界猜测，自从2008年10月房贷利率实行优惠以来，楼市经历了从量价齐升到价涨量跌的轮回，随着年内"保8"任务的基本完成和通胀预期的逐步升温，楼市优惠政策的退出也显得顺理成章。

继楼市"金九银十"谢幕之后，关于房贷利率七折优惠即将取消的传闻也在市场中流传开来。业界猜测，自从2008年10月房贷利率实行优惠以来，楼市经历了从量价齐升到价涨量跌的轮回，随着年内"保8"任务的基本完成和通胀预期的逐步升温，楼市优惠政策的退出也显得顺理成章。

然而，市场的一系列问号随之而来---楼市优惠政策究竟在何时退出？此次优惠政策的退出对房价的影响有多大？此轮调整是否购房者介入的最佳时机？

政策退出？

信贷收紧？

监管层对楼市调控政策的苗头已有所显现。据称，中国证监会酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则将要求房地产企业整改。有业内人士认为，这也许是房地产宏观调控卷土重来的苗头

今年10月底，沪上各大房产中介公司收到了部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起第二套房贷利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。

所谓"优质客户"一说，是沪上房贷利率操作方面的"潜规则"，即首付四成是硬规定，基本上没有弹性操作的空间，但在贷款利率方面，按照"贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定"的原则，各家银行一般都会对"优质客户"给予一定优惠，在基准利率基础上打85折甚至更低，有的甚至跟首套住房一样享受七折优惠。

但这样的"擦边球"在楼市过热的情况下显然难以为继。经媒体求证，上海各大国有商业银行月初已叫停了二套房贷利率优惠政策，多家股份制银行在支行层面似乎仍然存在弹性空间，不过期限只有最后几天。

"优惠政策的退出虽然对楼市的联动效应很强，但目前投资者不必太过敏感。"中国指数研究院副院长陈晟在接受记者采访时表示，"目前收紧二套房贷利率究竟是全国性的政策规定，还是各行由于自身贷款额度限制做出的调整仍尚未明确，一切要等到年底正式文件的出台才能明确。"

一家商业银行的信贷部人士也认为，银行对二手房贷款"惜贷"以及有些银行"一刀切"将二手房利率上浮10%，很大程度上与银行提前完成全年房贷指标有关，今年房地产市场行情导致个人住房贷款创下历史新高，一些银行可能借提高门槛的形式严控信贷。

数据显示，2009年上半年新增信贷额已达7.4万亿元，远超去年年末定下的全年信贷指标5万亿元，至三季度末这一数字增加到8.9万亿元，业界估计，年内新增信贷突破10万亿元的可能性不大，也就是说，整个四季度新增信贷的总数可能仅有区区1.1万亿元。其中，上海房贷数据更是创下了新高，据上海银监局最新发布的一项房地产信贷分析报告显示，截至9月末，全市商业性房地产贷款已经突破7000亿元整数关口，其中三季度454.6亿元的个人住房贷款增量创下单季最高纪录。此外，监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求提高，也令一些银行不得不控制贷款节奏。今年以来的信贷高速投放，已令不少银行的存贷比逼近75%的监管红线。

但无论如何，监管层对楼市调控政策的苗头已有所显现。据称，中国证监会酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则将要求房地产企业整改。有业内人士认为，这也许是房地产宏观调控卷土重来的苗头。

针对外界关注的投资需求应抑制的问题，日前，出席2009年全球商报论坛的住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹表示，对纯投资者需求，应加大投资成本，比如征收物业税、提高信贷支持的成本等，并出台政策保护自住性需求。同样来自住房和城乡建筑部政策研究中心的王珏林副主任同样表示："鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期停止。"

被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。

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责任编辑/wuyulu.sh

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