目前未出现房价泡沫还能上涨

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月7 日搜房博客

[摘要] 中国的收入分配是从平均化的同一基础上随着改革开放的三十年而变化的。最初农村的改革让农民中首先出现了万元户。邓小平让一部分人先富起来的政策，给了社会非平均化发展的政策保护，于是打破平均主义和大锅饭的做法开始从农村向城市过渡。

大前研一已是中国人熟悉的日本经济学家之一了，《m型社会》剖析了日本庞大的中产阶级分化。当社会收入形成的圆形（或枣核形）向m型转化时，社会的消费也开始随收入的变化而变化，以中产阶级为主的消费同时开始向两端转移，以适应社会收入改变的消费倾向。

中国的收入分配是从平均化的同一基础上随着改革开放的三十年而变化的。最初农村的改革让农民中首先出现了万元户。邓小平让一部分人先富起来的政策，给了社会非平均化发展的政策保护，于是打破平均主义和大锅饭的做法开始从农村向城市过渡。

刚开放的城市卖茶叶蛋的收入超过了“高级知识分子”的教授，个体户超越了国企和公务员，在整个社会的收入都普遍的提高与改善的同时，中国非常遗憾或说与发达国家不同的路径则是并没有建立起一个庞大的中产阶级，但却出现了严重的贫富差别和两极分化，大约形成了大前研一所说的m形社会。

于是中国的商品房市场也在收入变化的同时形成了m形的消费供给体系，就像中国的人均gdp在全球排128位，但中国的奢侈型消费却排在了世界的前几位，世界上的名车、名表、名包、名牌服装消费能力与人均gdp格格不入、极不相称。

中国的住房市场更典型的反映了这种m型的消费水平，也同样形成了m型的供给体系。社会普遍反映的住房高端产品多；天价地催生高档房；低价房外移等都是m型需求导致的供给变化。

中国住房制度改革的“24”号文件明确了三种供给关系：一是高收入或中高收入家庭用市场化的方式、商品化的方式解决住房问题；二是中等或中等偏下收入的家庭靠半市场化的经济适用住房解决住房问题；三是低收入家庭靠政府的廉租房解决住房保障问题。

政策非常明确的告诉社会，中国高收入的富人们才有资格进入市场，因此政府会从富人的商品房中收取巨额的土地出让金，用以建设廉租房帮助解决穷人的住房问题。中间层有能力的向上靠市场化解决住房，无能力的向下靠，政府免土地出让金帮助解决住房。随后政策又扩大到有了两限房、公租房等以帮助或保障这一层人群，以提高他们的改善能力。

中国同时与世界各国不同的在于有50年的福利分房制度，存量中有超过50%的房改房，不但解决了一半以上的家庭的住房问题（无论收入的高低），同时这些存量资产也在二手房交易的涨价中形成了收入之外的住房消费可支付能力，让这一部分家庭有了进入商品房市场的能力。

因此从收入分配或住房可支付能力的m型变化看，中国的房价也就有了其的特殊性，除了政府保障之外的廉租房又形成了经济适用房、两限房等低端供给，部分离市中心区较远的中端商品，市中心或核心区或风景区等高端市场，也分别形成了面向不同消费能力的消费产品。

市场与媒体在炮轰高房价的同时，经济学的评论人们也同时在炮轰中国房地产市场中的泡沫化，并以楼市资产价格的泡沫化来威胁中国经济通胀的预期。但实际的情况也许并未如此。

大多数经济评论人或分析家们会用市场销售房价的平均值和家庭收入的平均值作对比，以计算出所谓的房价收入比，并证明中国楼市中的泡沫，却忽略了世界各国都用中位数的基本概念。

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责任编辑/jingxiaoting.wx

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