http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2009 年11 月10 日 韩世同 搜房博客
中国人均收入还不到美国的1/30
最近广州社科院研究员彭澎博士有一篇文章《楼市泡沫的标志是什么？》，提出一个中等收入房价的概念和比较方法。现摘录如下：
我比较看重的是中产阶层收入与房价比。因为这一群体是商品房的购买主力，他们的购买力决定了房价的支撑力。而且，对于普通老百姓来说，这个数据更加好掌握、好理解，也就是人均月收入能否买一平方米住宅。据不完全统计的中产阶层收入水平，北京是8000元/月（大多数人自认为年收入要到20万元才算），上海是10000元/月（自认年收入要10万元），广州是8000元/月（自认年收入要10万元），深圳是10000元/月（自认年收入要12万元）。虽然没有一个统一的中产阶层收入标准，2005年国家统计局首次界定的收入幅度是年收入6-50万元，也就是说6万元是中国中产阶层的门槛。后来国家统计局否认有这种标准，但就中国现实来看，仍有一定参考价值。
按照国际标准，世界银行将中等收入确定为人均GDP在3470-8000美元之间，经过人均GDP、人均收入、汇率、购买力平价等三次换算，国家统计局的报告也算有依据。据2008年一线城市人均GDP数据，北京为63029元（9075美元），上海为73124元（10529美元），广州为81233元（11696美元），深圳为89800元（13153美元）。按国际标准，都进入中等发达地区水平。
根据以上分析（以及根据我前几天博文分析的一线城市房价数据），可以得出的比较数据是：北京房价均价为19000元，中产收入为8000元，人均GDP为9000美元；上海房价均价为17000元，中产收入为10000元，人均GDP为10000美元；广州房价均价为10000元，中产收入为8000元，人均GDP为12000美元；深圳房价均价为21000元，中产收入为10000元，人均GDP为13000美元。
结论之一，按收入水平，北京、深圳房价高出收入房价比合理区间一倍以上，存在较为明确的泡沫；上海虽然房价比收入不到一倍，但也属较高水平，存在一定泡沫；广州房价与收入基本持平，但有泡沫迹象。按人均GDP体现的发达水平，我发现人均GDP与房价有一定正比关系，而人均GDP较为接近中产年收入水平，对城市房价是否过高也有一定参考作用。
根据“全球不动产指导”网站的最新数据，《2008年世界各国主要城市市中心房价排行榜》中，伦敦的房价仍然是世界最昂贵的，伦敦、纽约和莫斯科市区的公寓房价位列世界城市房价前三名，平均房价都超过1.5万美元/平方米。前十名中还依次包括巴黎、香港、东京、新加坡、印度孟买、巴塞罗那、日内瓦，平均房价都超过8000美元/平方米。上海的房价均价被估计为3318美元/平方米，排在世界大城市的第25名。北京的房价测算为均价在2282美元/平方米，排在世界大城市的第31名。
如此看来，同为国际大都市，北京、上海的房价并不为过，简单以居民收入来衡量是不准确的，因为，这类城市居住了许多国际化人士，这种因素影响了当地房价。关键是当地政府如何建设足够的保障性住房，让中低收入群体实现“住者有其居”而不是“居者有其屋”。如排第五的是香港，房价基本在1万-1.5万美元/平方米之间，大大超过第六名东京的7600-11870美元/平方米，而香港中低收入群体要靠政府建的公屋居住。同样，新加坡住房问题解决的好，政府建有大量组屋、公屋，但商品住宅的房价则基本在1万1-1万3美元/平方米之间，排在世界第七。
以上是彭博士的文章，他为我们提供了一个研究观察房价的角度并分析整理了相关的一些数据，但有一点我觉得还需要进一步来分析。我同意彭博士不能简单以居民收入来衡量房价的判断，但我想补充的是，也不能不考虑世界各大城市之间的收入差距和汇率的差距。
例如，上海、北京房价排在25和31位，其人均收入排在多少位呢？像北京广州中等收入8000多元/月差不多是香港低收入阶层的标准；还有就是汇率的差异，比如伦敦人均收入大约在2000英镑/月左右，与北京上海人均2000元/月收入绝对值差不多，人家花一元英镑相当于我们花一元人民币；但我们花一元英镑就相当与10多元人民币。
我在网上找到2008年世界收入排名和国宸铭先生的一篇世界主要大城市居民收入与房价进行比较的文章，美国2008年人均年收入3.8万美元、纽约人均年收入为6.08万美元；2008年英国人均收入是2.8万美元，伦敦人均年收入5.76万美元；而中国人2008年人均年收入仅1100美元，北京人均年收入3530美元，上海人均年收入3810美元。
也就是说中国人均收入不到美国人的1/30，即使是收入最高的上海人收入也只有美国人的1/10，纽约人的1/16。最近，大陆富豪4亿多港币买下香港豪宅创下新的天价记录，但香港人均年收入也比中国人均年收入高出20倍，北京、上海的中等收入的白领与香港扫地跑堂的收入差不多，没有什么可以炫耀的，只能说明贫富和理念的差距。
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