http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2009 年11 月11 日 伍惠敏 DTZ戴德梁行
市场要点与分析
1. 2009年10月上海市住宅市场成交量继续下滑。
据戴徳梁行最新统计数据显示，2009年10月上 海住宅市场成交面积为108.17万㎡，较上月相比降幅达27%以上，这也是上海住宅市场月度成交量自7月以来连续第4个月下跌。
戴徳梁行认为，从历史数据来看，上海住宅市场的每次价格波动均以成交量的连续下跌为预警信号，预计在当前因刚性需求有效释放，一般住宅成交下滑以及“政策调控、信贷收紧”讯号导致的市场成交量持续走低影响下，后市的成交价格将会出现一定程度的波动。
据戴徳梁行市场统计数据显示，相对于一般住宅，高端物业在历次市场波动中，均凭借其稀缺性资源优势以及精品化的项目内涵，表现出较强的抗跌性，尤其是在目前市场普遍抱持的“长期看好、保值避险”理念引导下，预计后市对于顶级物业的追捧现象还将在一定范围内存在，包括上海等一线城市的顶级产品在内的境内外高端物业，将继续成为那些富豪级置业者的首选目标，以香港楼市为例，根据戴徳梁行最新统计显示，2009年第三季度以来，内地买家在香港楼市中的成交量较第二季度增长1倍以上，2009年前三季度内地人士在香港申请按揭的数量较去年同期相比增加了20%以上。
2. 2009年10月上海市住宅市场成交均价小幅上扬
根据戴徳梁行最新统计数据显示，与上海住宅市场成交量近几个月来连续走低相对应的，是2009年10月上海住宅市场的成交均价出现了小幅回升，为1.74万元/㎡，而内环公寓市场的成交数据显然是这一量跌价稳走势的主要支撑。
相关数据显示，2009年10月上海内环公寓住宅市场虽成交量较上月下滑45%，成交面积不足6万㎡，但月度成交均价上升至3.74万元/㎡，这也是内环内公寓市场成交均价自2009年2月以来连续第九个月上扬。
戴徳梁行认为，在后市可能的波动中，内环内公寓住宅市场同样将会受到冲击，而那些在地段优势基础上，真正品质过硬的标杆级项目则将表现出较强的抗跌性。
3. 2009年10月内环内公寓住宅量跌价升
根据戴徳梁行最新统计数据显示，在始于2009年初的上升行情中，内环内公寓住宅的总体均价水平已从2.5万元/㎡跃升至3.7万元/㎡以上，增幅为48%；
单以价格论，目前市场中那些超过5万元/㎡的项目被誉为“豪宅”，而能够达到这一标准的楼盘有24个之多，其中更有10个以上的项目报价在10万元/㎡以上。
内环内形成“豪宅”集聚局面的原因，除市场整体上扬的影响外，世博辐射、新CBD区的崛起、江景住宅的市场认知度上升、政府主导的旧区改造、标杆性楼盘支撑等引发的区域市场升级也是重要原因，一些非传统优势板块的内环内板块（如黄浦滨江南外滩板块等）已在近年内跻身高端板块之列就是最好的例证，而从国际范围来看，“豪宅”择群而居的现象并不鲜见，人们耳熟能详的伦敦肯辛顿（Kensington）花园区，法国地中海沿岸等均拥有将自然环境、人文资源价值最大化的经典“豪宅建筑群”。
4. 内环内豪宅产品后市供应
根据戴徳梁行统计显示，未来1-3年内，上海内环以内的豪宅型项目上市量将在70万㎡以上，5-8年内的豪宅型产品总上市量将达160万㎡，其中相当部分为境内外知名开发企业的精心之作。
戴徳梁行认为，基于中心城区紧张的经济技术指标，以及高端人群对于豪宅生活的普遍标准，未来的市中心豪宅较当前同类产品相比，在规划与建筑方案方面一般不会出现颠覆性的改变，但在不断提升产品品质、努力与竞品形成差异的驱动下，各个豪宅项目的产品小亮点与奢华创意必将不断涌现，而其对于市场整体的引领作用也将愈加明显；
从国际范围来看，虽然目前内地豪宅产品市场价值已接近或达到新加坡、香港等地的金融门槛，但在1-2年内内地住宅市场还不能对境外市场形成强有力的冲击，但可以预见的是，在内地豪宅市场不断加速发展的背景下，这种差距将不断缩小，而个别顶尖级的豪宅产品将有望率先向国际市场发起冲击。
5. 上海市商业网点布局规划纲要
根据上海市商务委和市规土局历时两年编制的《上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年）》，上海市级商业中心将从10个增至12个，新虹桥和中环成为新的规划市级商业中心。
DTZ戴德梁行认为，这一规划纲要的实施，对于各级商业中心所覆盖的区域来说是实质性利好，而从新增的两大市级商业中心的辐射范围来看，尽管目前这些地区的房价可能借利好信息短时间窜高，从而透支未来的溢价空间，但从长期来看，这两大市级商业中心的“面向长三角地区和国内外的、规模体量大和辐射集聚度高的枢纽型商业中心”的高起点定位，定能对区域发展形成长期、稳定、全面的支撑，而住宅价格窜高仅仅是这一规划所带来的部分利好。
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