http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2009 年11 月24 日 房地产门户搜房网
今天主要是抱着学习的态度，我觉得所有的角度都是开发商提供的，我要谈的角度可能考虑不是很成熟，可能更多是我们在投资，现在大家觉得小户型都是来源于投资，投资可能在考虑，刚才也提到换手率是否容易换手，第二个升值空间，我觉得还有一个很重要的是考虑它的租赁市场。
从二手房角度来看，我们发现单身公寓进入市场之前，一些老的小区里面，我们发现一些老的户型里面，还是单间的出租率最高，就是说整个租赁市场单间的市场最大，同样总体我们可以判断，从新房来说从出租来看还是单间的需求比较大，这一点我可以举一些例子，其实在2004年、2005年的时候，就像材料里面提的优族联盟、东方云鼎，他当时烂尾楼打包以后的时候，当时长安国际的单身公寓已经开始销售比较好的，当时的回报率是比较高的，年投资回报率大概10%以上。
这个从整个出租市场来看，单身公寓有几个特点，第一比较好出手，比较好出租。第二个能够收取租金的投资回报率比较高。从这些角度来看，我觉得目前市场上单身公寓可能相对比较走俏，或者比较热销的话，我觉得一方面跟开发商的这种力度有关，另外一方面我觉得从一个市场的投资角度来看，他确实也非常适合投资。当然我觉得从升值角度考虑，我觉得确实要分区域，将来的话像单身公寓的话，还可以有一些差异化，可以再根据目标市场、消费群，他到底有什么样的需求。
因为单身公寓有的越做越小，有的单身公寓可能越做各方面越精致，现在很多单身公寓有精装修的，我想将来市场的走向的话，可能我觉得应该还是产品的差异化，不同区域可能这种单身区域的走俏性不一样，出租率包括投资回报率不一样。
我觉得从二手房这个角度，包括现在二手房里面换手的时候几乎95%以上是投资的，自住率非常少，一手房可能自住率还有一些。
【主持人】：我想请教一下晋总，在租赁市场，租金比较高的小户型有什么共同点？
我觉得应该有两个因素，第一个还是供需关系，包括刚才提的产业链问题，产业链其实也反映了供需，有产业链在，带的需求越多，供需关系会决定租金价格。
第二个区位，一个非常典型的，市中心的房子可能没有特别的个性化，他最大的特点就是各项配套很齐全很方便，这种就是区位特别突出的优势，他租金肯定不会低。
另外一个可能就是租赁市场，刚才说新区的价格为什么2008年房市比较低迷的时候，他的价格变化是最大的。我觉得可能是他之前的购买人群的投资比例大，比如说我了解的一些楼盘，可能2006、2007年的时候，销售很好，但是他那些楼盘的投资比例过大了，这样的话，倒不完全是租赁市场下降的原因，所以我觉得那帮客户可能是冲着租赁市场去的，但是实际上新区的投资购买比例也过大。
从租金角度来看，我们比较2008年整个新区或者全市的租赁市场是往下走的，但是小户型变化幅度不大，可能变化最大的还是两房和三房的波动大一些。
第一是区位，第二个是区域市场的供需，我觉得新区可能区域内的小户型供应比例，供应量上，几乎所有的楼盘开盘都有小户型。
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