深圳市发布关于商业房产交易按参考价征税通知

深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告

深地税告〔2012〕9号

为加强我市房地产交易环节税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，自2012年10月1日起，我市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。现将有关事项通告如下：

一、适用范围

本《通告》适用于本市范围内非住宅部分房产的计税价格核定，根据人民法院生效的裁判文书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行权属变更的非住宅类房产不适用本《通告》的规定。

二、计税价格的确定

存量非住宅类房产交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。

存量非住宅类房产交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量非住宅类房产交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市房地产评估发展应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认。

三、异议处理

纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

四、实施时间

本《通告》自2012年10月1日起执行，有效期5年。具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

二○一二年八月二十二日

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深圳商业房产交易将按参考价征税 10月起执行

自2012年10月1日起，深圳市商业房产交易将按计税参考价征税。近日，深圳市地税局与市规土委联合发布根据《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》。根据《通告》，深圳市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

据悉，存量非住宅类房产交易计税参考价格，将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的重要依据。该价格由深圳市地税局和市规土委委托市房地产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

根据《通告》，存量非住宅类房产交易计税参考价格根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市房地产评估发展应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规土确认。

《通告》自2012年10月1日起执行，有效期5年。

区二手写字楼“闻风”

坊间关于商业地产按评估价征税的传闻终于落地，市地税局和规土委昨日联合发布公告证实了上述传闻。业内人士表示，二手商业地产成交量短期或将上涨，之后又将长期处于“冰冻期”，一手物业间接受益。

有客户愿意出让

市地税局和规土委昨日联合发布公告称，自10月1日起，我市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

尽管关于商业地产按评估价征税的传闻已有数月，但是该公告仍然在坊间引起了较大震动。

“一早我们就把这个消息通知了我们的客户，希望他们能有心理准备和相应对策，”深圳中原地产商铺部营业总监肖霄昨日接受记者采访时说，“政策出台反而是件好事，以免市场出现过多的猜测。”

手中持有两套写字楼和一套商铺的杨先生心中有些忐忑，他昨日向记者表示，自己有一套写字楼买的比较早，如果按照评估价征税，交易成本将高，打算近日削价出让。另外两套商用物业因为近期购买，离市场价较近，可以先持有。

记者昨日同时了解到，福田区不少二手写字楼价格有较大幅度的下跌，其中就有部分业主“闻风而动”，如国际商会大厦近日成交价格为3.7～3.8万元/平方米，去年同期的价格水平为4.2万元/平方米；8月上旬，大厦一中高层面积300平方米的2个单位的成交价为3.8万元/平方米，其年初的价格在4～4.2万元/平方米之间。

肖霄表示，商业地产的客户实力较强，心态好的长线客会选择封盘观望；但是不排除部分担心政策实施后交易成本大增而导致下降的短线客，则选择走货，落袋为安。

或引发成交量剧烈波动

从公告发布到实施，只有一个月多一点时间，是否会引发市场成交量的剧烈波动？

美联物业研究主任何倩茹昨日表示，目前成交量和成交价格都相对稳定。预计新政的消息出台后，或引发“末班车”效应，9月份商业地产的成交量会拉高，到10月份迅速降到冰点，将萎缩一半以上。

据美联物业昨日提供的统计数据，6～8月，深圳一手商铺月均成交200套、1.3万平方米，二手商铺月均成交520套、4.5万平方米；一手写字楼月均成交15套、2600平方米，二手写字楼月均成交100套、1.4万平方米。一二手商业物业成交量差距悬殊，预计后期这个差距将逐步缩小。

世华地产商业部区域总监陈超昨日预计，短期内将使市场的成交量骤降，不排除部分连续出现零成交的状况。

肖霄认为，按照评估价征税，对于写字楼可操作性略强，而商铺定价的差异化大，即使是相邻街铺，也会因为展示面、人流量、业态、经营等细节对价格产生巨大影响。例如门口处的铺位与拐角处铺位的价格可能相差10倍，这就要求在制定评估价时要更细致、准确，因此操作难度更大。对于后期成交量，他表示，商业地产业主不是刚需，长线居多，不会出现大幅抛售的现象。

一手物业间接受益

据悉，目前商用物业基本都是按照原始价过户，据美联物业昨日的分析，按照原价过户，可以避开营业税、个人所得税、费附加、城建维护税以及土地税。其中，土地税是头，按商用物业的过户价和原始价的价差征收，征税幅度按价差的额度来定，30%～60%不等。如果开始按评估价征税，则绕不开土地税了，交易成本将大增，尤其是商铺，有的之前几千元/平方米，现在卖到8万、10万元一平方米，价差越大税费越高。

肖霄认为，相对而言，一手商业这方面的税费没有，因而更具有吸引力。目前南山区一手和二手的成交量相当，之前二手商业成交量为主力。

何倩茹表示，交易税费的增加，会增加一手物业在市场上的竞争力，未来一手写字楼可能在市场上更为走俏。

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深圳两部门联合发出通告：存量非住宅类房产交易10月1日起按计税参考价征税

我市10月1日起对存量非住宅类房产交易实行按计税参考价格规定计征税。二手商业地产成交量短期或将上涨。图为福田区写字楼。 （本报资料照片） 姜志强 摄

深圳市地税局、市规划和国土资源委员会日前联合发出通告，将对深圳范围内的存量非住宅类房产交易实行按计税参考价格规定计征税。该措施将于今年10月1日起执行，有效期五年。

这份由深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会联合发出的通告中强调，存量非住宅类房产交易的计税价格，应以交易双方签订的合同价格为依据，但申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征。

据悉，存量非住宅类房产交易计税价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

该措施执行后，将限度地规避此类房产在交易过程中的低报、虚报价格等“暗箱操作”手段。

记者从网上看到，目前，深圳市规划和国土资源委员会门户网站（http：//www.szpl.gov.cn/）和深圳市地方税务局门户网站（http：//www.szds.gov.cn/portal/szds/index.htm），这两大官方门户网站均为市民提供存量房交易计税参考价格的查询服务，市民只要输入房产证记载的身份证号和房地产证号，就可即时查询。