中国房地产市场三年后料有“大调整”（图）

》》购房信心小幅提升 我国未来预期基本形成

9月6日欧洲央行推出新的量化宽松策略OMT，9月13日美联储宣布实施第三轮量化宽松政策（QE3），9月19日日本央行宣布进一步加强量化宽松政策。三大经济体相继推出量化宽松新政，对于全球经济到底有何裨益？尤其是正处于探底过程中的中国经济将受到怎样的影响？瑞信董事总经理、亚洲区经济分析师陶冬在 “2012中国上市公司高峰论坛”上，给出了他的答案。

中国房地产方向？

明年全球经济还将下滑

陶冬认为，美国推出QE3，这基本是由美国就业市场决定的。尽管近美国失业率出现比较大的下滑，但如果将其他一些因素考虑进去，现在美国失业率应为9.3%，而不是统计上的7.8%，这意味着美国经济没有复苏。但陶冬相信美国经济会慢慢复苏，尤其在房地产开始复苏之后有起色。

陶冬分析指出，过去三年中，美国经济在季度相对强劲，到了第二季度和夏季前半节急转直下。故刺激政策多在下半年推出，如美联储2010年8月推出QE2，2011年9月推出OT扭曲操作，2012年9月推出QE3。尽管这些政策对于资产价格有一定的支持，但由于缺少了美国银行业的中介功能，这对于经济的推动力并不大。

陶冬预言，美国的消费、就业、甚至会在今后三四个月逐步上升，短期之内美国乃至全经济增长的前景会较过去几个月有所改善，但是到了明年上半年经济会再一次下滑。因为银行的金融中介功能消失，无法把央行发出来的流动性分配给实体经济，这也意味着美国经济的复苏依然会是缓慢的。

对于美元走势，陶冬认为，美元已经进入中期的上升周期，由于美国的贸易逆差已经大幅度减少，如果把石油进口这一块拿开，美国贸易逆差比高峰期减少一半。由于美国支付给海外的美元数量大幅减少，国际市场出现美元短缺，这是为什么美元从今年开始不断，同时美元的海外利率也在往上升。但这件事情被欧债危机所掩盖，大家不约而同地把美元的上升、美元利率的上升解释为资金寻求避险天堂。

综合上述分析，陶冬给出了建议。他认为美国的房地产已经在大底了，更多的海外资金将涌入美国房地产市场。

3年后中国楼市或大调整

统计局数据显示，第三季度我国GDP同比增长7.4%，创出逾3年低点。对此，陶冬在分析更多数据后指出，中国经济反弹已经开始。这会对中国房地产市场产生什么影响呢？

这一轮全球金融危机中，热钱选择暂时规避中国资本市场。陶冬认为，自从人民银行6月份在一个月之内两次减息之后，热钱陆陆续续重新回到房地产市场，各地房价上涨即是例证。

陶冬分析称，中国房地产市场坏的时间已经过去了。由于前一段时间大量的成交，开发商的现金流已经基本上不成问题，不排除小的房企仍会倒闭，但整个行业的比起2008年低很多。

伴随现金流的好转，陶冬推测，今后几个季度开发商将大量买地，新的一轮房地产建设会陆续展开。但他也提醒者，房价不跌不代表中国的房地产市场没有泡沫，现在仍存在一线城市房价过高、三线城市住房存量太大等问题。

从短期看，中国的房地产泡沫还不会破灭。陶冬认为，中国房地产泡沫破灭需要三大要素同时具备，一是国内流动性的正常化，预计未来几年流动性将逐步恢复正常；二是中国的贸易顺差大幅度减少，甚至变成逆差，这件事情已经开始了，但还需要很长时间才能真正完成；第三是美联储退出量化宽松政策，美联储的政策对于中国的流动性有着直接密切的关系。陶冬预测，这三大要素同时具备的时间节点大概在2015年到2016年，届时中国的房地产市场会出现一次重大调整。

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楼市新政策

商品房利润应在10%左右 陕西楼市调控新政引热议

陕西明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，合理利润率应控制在10%左右，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。新政的出台引发了各方热议。

▲ 新政解读

陕西楼市调控新政:商品房利润应在10%左右 公开全部房源

为进一步促进全省房地产市场平稳健康发展，陕西明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，合理利润率应控制在10%左右，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。

规定要求，各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，确定合理利润率并控制在10%左右。各级价格主管部门要会同房地产管理部门，认真做好普通商品住房销售价格的管理工作，密切关注房价上涨情况，采取有效措施，坚决遏制房价过快上涨。详细

新政要点

售价测算：开发成本+10%左右的合理利润

社会公示：通过媒体公布各区域住房销售价格区间

加强引导：商品住房价格满足自住型和改善型住房需求

公开房源： 房企在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，一房一价

价格备案：商品房售价须在政府备案，备案价应在所在区域住房销售价格区间范围内

▲ 新政引热议

热议一：可操作性不强 后续细则值得关注

“这个要求可操作性不强！”资深房地产从业人士徐从德认为，没有哪条法律规定商品价格不能超过10%的利润率。而且在实际操作中也很难执行。

“政府通过招商引资请来了开发商，现在对利润率有限制，有可能导致开发商有这样的想法，我把地退了算了，我可能别的项目更赚钱。”而且他认为，还有一个后果就是，我可以先订一个价格，备案了再说。“因为成本核算的项目，都有可操作性。”徐从德觉得，目前看来，这个更多是政府调控房价的一个姿态，后续有什么细则出台值得关注一下。详细

热议二：政府介入商品房定价是否有必要

在房价调控的关键时期，此举定然会引发一轮热议。一定意义上说，政府部门有权对房价予以规制，以免民众的公共福利水平受到侵害，譬如城市公交、供水、供电、出租车等公共服务产品价格，都存在政府部门的。此外，在商业领域的诸多行业，“反暴利”已是平衡市场价格和维护消费者权益的重要手段。以此来看，有关方面介入商品房定价确有必要。详细

热议三：新政限制“10%利润”是否违反价格法

根据陕西省住建厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目。通知要求，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。通知要求，各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，合理利润率控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。通知还要求，各级价格主管部门、房地产管理部门密切关注房价上涨情况，采取有效措施，坚决遏制房价过快上涨。

华远地产董事长任志强认为，这个规定既违反市场经济规律，又严重违反价格法和房地产管理法。详细

热议四：新政恐难让购房者获利

国家统计局近日发布的数据显示，楼市调控效应继续显现，土地出让收入同比降23.1%。分地区看，36个省、自治区、直辖市、计划单列市中，只有6个地区土地出让收入同比增长，其中就包括陕西省。据了解，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中，西安、榆林两地的土地出让收入占全省土地出让收入约90%。有分析指出，陕西省此次出台直指企业微观经营的楼市调控新政，丝毫没有限制地方政府自身的土地出让收入增加，即使“新政”可以限制房企的利润率，但根本无意限制房企土地成本的增加，因此购房者恐怕很难从所谓新政中获益。详细

热议五：新政能否让暴利转向“微利化”

陕西省要求商品房合理利润率控制在10%左右，不仅释放出楼市调控不会放松的明显信号。一向暴利的房地产业，竟然只被留下10%的微利，不仅比贷款利不了多少，更是远不如当下的房地产信托利率，真要严格执行这一利润率，从暴利回归微利，房价不仅没有涨的可能性，大幅倒是合理的预期。从这个意义上说，相比以往的调控手段，此番将“商品房利润率控制在10%左右”，调控非但没有放松，反而还有继续加码之势。

平心而论，当下国内的宏观经济，的确不容乐观，但假如因此便走回房地产依赖症的老路，尽管轻车熟路，但却不啻为饮鸩止渴。从这个意义上说，面对经济形势的不明朗，地方政府能够继续坚持楼市调控政策，无疑颇显责任与明智。事实上，陕西省发文控制房地产利润率，其初衷一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。其政策背后的善意，的确不难体味。

陈志龙：警惕房地产“中国好声音”

“相对人多地少的孤岛日本，"推土机经济"注定了中国的土地可以无限量供应，所以我们没有独特的"中国模式"可以避免泡沫破灭，让自己永远沐浴在朝阳中。”

经济调整时期，往往也是各种“新思想”、“好声音”层出不穷的时候。近一句“遏制经济下行，要靠房地产上行”的“新思想”就流传甚广，开发商、学者、官员各种场合为此广为布道，散布“只有房地产才能救经济”，因为它带动性强，几十个行业都要唯其马首是瞻。有论者以为，“房地产还是朝阳行业，至少会持续到2030年左右”。这种中国房地产市场的“好声音”给多方以信心，许多人雀跃不已。

“好声音”顺时而出，似乎总不缺“有力佐证”。这段时间，先是大型房企“跳高拿地”，以“招保万金“为代表的四大家族频频出手，动辄上百亿拿地。土地市场井喷的不只在一线城市，久旱逢甘霖的二三线城市也顺势而起，与上半年凄风苦雨大面积流标不同。与此相呼应，市场销售似在回暖，有报道称一些地方今年的卖房已经超去年全年，“日光盘”、“夜光盘”、“抢房”再现，这些脉冲式的短期现象都在强化看涨预期，验证某些群体迷信房地产是“日不落”的朝阳行业。

在一片鼓噪声中，我们也听到理性的声音，一位老资格的学者近大声诘问，中国住房自有率已接近90%，政府还在为10%的低收入人群提供保障房，房地产如果继续保持高规模，未来的房子卖给谁？而如果物业税开征，拥有多套房的家庭加入售房大军，未来房子谁接盘？耶鲁教授罗伯特·席勒近在回答记者提问“你会在中国买房吗？”他决绝地说：“不会，因为中国的房价太贵了。”这对充斥中国房地产市场上的“好话先生”都是警告。

市场处于胶着状态，各方都乐见“好故事”，喜欢听市场只跌不涨的“好声音”，相关利益集团整天布道房地产是“永远的朝阳行业”，而往昔的财富效应和路径依赖使许多人“做梦都希望房地产市场回暖”。但市场残酷的一面也在日益显性化：上海一份报告称，上海市存量在售房已超过1000万平方米，创十年来新高；上市房企过去三年的年中存货价值依次为9225亿元、11105亿元和14044亿元，这一数量还在持续增加；而江苏的一份报告称，全省住宅累计可销售面积超过9000万平方米，其中13个省辖市区可售面积超过5000万平方米，存量达到十年来的点。在一些小城镇，连厕所门口都能见到楼盘广告，消费力已被掏空，意味着全行业去库存的压力越来越大。

而来自金融系统的报告称，一些省份银行业房地产关注类贷款余额激增，在风险关口摇摆并引起银行强烈关注的此项贷款，是银行不良贷款的6—8倍。而房地产开发贷款的债务余额高达10万亿元，这两年在信贷融资偏紧后，又以一年一万亿的规模融来更高利率的信托资金，继续“借新还旧”的游戏，他们当然希望这个行业是永远“日不落”的朝阳行业。问题是当新老债务集中到期时，如果以满手的存量房来面对“债务悬崖”，那中国房地产市场上好声音响彻云霄的同时，耳边回响起的还有那首老歌原来，真的是《白天不懂夜的黑》。

房地产泡沫成熟后的宿命，无论是当年的日本，还是近年的欧美，都没能逃脱，友人在日本待了二十年，回来后说东京的房价较峰时跌去了70%，许多大城市的海景别墅现在只要100万人民币，都没人要。相对人多地少的孤岛日本，“推土机经济”注定了中国的土地可以无限量供应，所以我们没有独特的“中国模式”可以避免泡沫破灭，让自己永远沐浴在朝阳中。