2006年11月份深圳二手房价格指数报告（附图）

1．深圳二手房价格指数走势分析

本月深圳二手房价格指数为1580点，涨势较10月份迅猛，指数上升56点，环比增幅为3.67%。二手房挂牌均价9387元/平方米，比上月上升335元/平方米。与去年同期比较，指数上涨404点，同比涨幅34.35%。

图1：各城市二手房价格指数走势图

本月各个城区继续走高，涨势均衡，涨幅均在2%以上，其中盐田区和福田区指数涨幅最高，分别为6.66%和4.07%，宝安区、龙岗区和罗湖区指数自上月有所下降后，本月指数有所抬升，宝安区指数本月涨幅最低，为2.11%。

图2：深圳各城区二手房价格指数走势图

2．深圳二手房市场特征综合分析

盐田涨势首次突破2000点 市场逐步摆脱观望氛围

本月深圳二手房价格指数整体涨势依然强劲，指数较上月上涨56点，挂牌均价比上月上涨335元/平方米。二手楼市场经过8、9月份的成交量萎缩后，在历来“金九银十”的市场传统惯性的驱动下开始从观望逐步回暖，成交量也变得活跃，盐田区首次突破2000点并继续保持强劲涨势。随着未来五年住房供应计划的公布，土地有偿使用费提高一倍，这让观望者逐渐看清形势，摆脱了新政的心理影响，陆续释放出被新政压制的需求，市场也已度过新政前后的大起大落。

尽管今年政策对房地产市场的打击力度增大，楼市一度被市场观望情绪笼罩，短期投机炒房者的利润空间不断被压缩，基本退出了市场，提前置业者也开始理性权衡，但深圳旺盛的自住需求是影响市场的主要力量，而这些自住需求主要可以分为两部分：一是大量外来人口来深圳几年后的首次置业需求，他们主要购买90平方米以下的小户型，虽然政策规定未来90平方米以下的户型的供应会大量增加，但这部分需求的弹性非常小，因此他们在短暂的观望后逐渐进入市场；二是一些需要改善住房条件的二次置业者，他们主要购买一些面积偏大，也就是以后供应会大量减少的户型，因此虽然他们的需求弹性稍大，但考虑未来的供应大幅减少，价格基本没有下调的空间，因此他们的购买欲望也在恢复中。

3．区域价格指数分析

以11月份深圳二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，盐田区二手房价格指数持续最高，并首次突破2000点，达2067点，超出全市指数30.82%；宝安区指数仍然最低，为1015点。

图3：深圳各城区11月份二手房价格指数对比图

与10月份相比，本月各城区指数都有不同程度的增涨，指数上涨56点，环比涨幅为3.67%；除宝安区指数涨幅较小，环比上涨2.11%外，其它五个城区的指数都出现较为明显的上涨，盐田区指数涨势仍然最大，指数上涨117点，环比涨幅为6.00%，福田区、南山区和龙岗区指数分别上涨73点、56点和41点，环比涨幅分别为4.07%、3.45%和3.97%。

图4：深圳各城区11月份指数环比变化图

1）盐田区

本月盐田区二手房价格指数为2067点，比上月上涨117点，环比涨幅6.00%，二手房挂牌均价12277元/平方米，比上月上涨694元/平方米。其中梅沙片区指数上涨138 点，环比涨幅为6.53%；沙头角片区指数上涨57点，升幅为4.03%。

图5：盐田区各片区9、10、11月份指数对比图

本月盐田区二手房价格指数涨势强劲，一路飙升，上涨6.00%，其中沙头角片区指数继续上扬，本月指数上涨57点；梅沙片区本月表现不俗，依然保持强劲上涨态势，二手房指数上涨138点，环比涨幅6.53%。在豪宅的带动下，盐田区的中高档二手房也逐渐升温，其中梅沙片区、沙头角片区成为两大主力，由于盐田普通住宅存量较多，需求也在稳步增长，因此其三级市场潜力巨大。从本月指数来看，盐田区已的二手楼市场潜力逐步显现，在规划等利好消息的刺激下，盐田二手楼仍然有一定的上涨空间。

2）罗湖区

罗湖区本月二手房价格指数为1409点，比上月抬升50点，环比增长3.68%，二手房挂牌均价8371元/平方米，比上月上涨296元/平方米。罗湖区的11个片区中，11月份银湖片区和布心片区涨幅最高，指数分别为115点和114点，环比涨幅分别为8.91%和8.35%；莲塘片区和蔡屋围片区的二手房指数出现了不同程度的下降，分别下降3点和23点，环比降幅分别为0.24%和1.54%；泥岗片区的价格批数最低，为776点。

图6：罗湖区各片9、10、11月份指数对比图

本月罗湖区整体指数较10月有所上升，从图例（图6）来看，除莲塘片区和蔡屋围片区的二手房指数出现了不同程度的下降，下降3点和23点外，其它片区都不有不同程度地增涨。与莲塘片区和蔡屋围片区片区相反，银湖片区和布心片区则有大幅增涨，指数分别为115点和114点，环比涨幅分别为8.91%和8.35%。由于罗湖是一个发展十分成熟的城区，可供开发的资源也相当有限，近期推出新盘少之又少，可开发的开发商也只是选择利润空间更大的高档住宅开发，高档住宅质量、配套、环境都有很高水准，从而拉高了罗湖片区二手房价格。一方面高档住宅拉升了整个市场价格，市场普遍住宅供应量远远无法满足工薪阶层需求，供不应求依然难以缓解，另一方面人民南路的改造和地铁3号线的动工，令周边楼盘涨幅尤其可观，投资回报率高依然支撑罗湖区的关口物业，“投资性置业”仍然是影响罗湖区房价的重要因素。

3）福田区

本月福田区二手房价格指数为1866点，比上月抬升73点，环比增幅为4.07%。二手房挂牌均价11804元/平方米，比上月上涨433元/平方米。福田区的12个片区中，车公庙片区和上步片区二手房指数出现大幅下滑，分别下降136点和77点，环比降幅分别为8.13%和5.04%，其它片区均有不同程度上扬；11月份笔架山片区的二手房价格指数涨幅最高，为2093点，上涨187，环比增幅为9.81%；八卦岭片区的价格指数最低，为1307点。

图7：福田区各片区9、10、11月份指数对比图

本月福田片区二手房价格指数整体态势继续看涨，呈大幅大涨态势。只有车公庙片区和上步片区的二手房指数出现大幅下降；其中笔架山片区和和香蜜湖片区持续增长，涨幅最高。就目前的情况看来，福田作为深圳中心区，有高标准的规划，在交通及周边配套方面有着明显优势，各种基础配套也领先于其他各区，对置业者构成巨大吸引力；该区的写字楼林立，商务办公氛围浓厚，很多在当地工作的白领，置业时会选择离工作地点较近的区域，因此对于大多数置业者来说，购买二手房福田区还是首选。近几年中进入深圳的第二代置业与第一代置业开始呈现升级与换代期，因此，梯级消费已形成，“二次置业”也已成气候。来深圳创业大多要经历租房到买房的过渡。目前，随着经济实力的提高，第二代置业者加入购房团，客观上使二手房成为福田置业结构中的一个合理而重要的力量。

4）南山区

本月南山区的二手房价格指数为1680点，二手房指数比上月上扬56点，环比升幅为3.45%，二手房挂牌均价9982元/平方米，比上月上升332元/平方米。11月份南山区的8个片区中，本月呈现整体上升态势，其中华侨城片区和蛇口片的二手房价格指数涨幅最高，分别为1799点和1702点，上涨125点和108点，环比升幅为7.47%和6.78%；西丽片区的二手房价格指数仍为最低，为1256点。

图8：南山区各片区9、10、11月份指数对比图

本月南山区二手房指数整体上涨，呈现稳步增长态势，并且涨势强劲；其中，科技园片区一洗两月持续下滑颓势后，本月指数有所回升，上涨39点，环比增幅2.32%；华侨城片区和蛇口片的二手房价格指数涨幅最高，分别为1799点和1702点，上涨125点和108点。南山一直是投资者聚集之地，虽然地产新政后投资者大都短暂退出了市场，但在市场回暖后，投资氛围又有所恢复，特别是华侨城片区，由于居住环境好、楼盘素质较好，而且投资收益高，且都是大面积户型，一直是一些有实力的投资客首选之地，长远看来供应将大幅减少，因此在市场上一直表现比较活跃。南山区内的二手房多为2000年后入伙的高层住宅，既有豪宅等大户型也有中小户型可选择，品种丰富，同时也吸引了来自全市各地的置业者。

5）龙岗区、宝安区

11月份龙岗区二手房价格指数为1074点，比上月增涨41点，环比增幅为3.97%。二手房挂牌均价6378元/平方米，比上月上涨239元/平方米。11月份龙岗区四个片区中，本月坂田片区二手房价格指数最高，为1226点；较上月上涨44点，环比增幅3.59%。横岗片区指数仍然是最低，为823点。

图9：龙岗区各片区9、10、11月份指数对比图

本月宝安区二手房价格指数为1015点，比上月抬升21点，环比增幅为2.11%，二手房挂牌均价6029元/平方米，比上月上涨123元/平方米。龙华片区二手房指数继上月上降后，本月有所上扬，上涨13点，环比增幅1.29%；宝安片区二手房价格指数为1010点，上涨28点，环比涨幅2.85%。

图10：宝安区各片区9、10、11月份指数对比图

本月龙岗区的二手房价格指数在经过连续两月下滑后，本月出现小幅上扬。从各片区指数变化情况来看，11月份龙岗区所属的四个片区中，二手房指数呈现整体上涨态势，特别是坂田片区涨幅最明显，较上月上涨44点，环比增幅3.59%，其它片区均出现不同程度上扬。

龙岗区二手楼市场起步较晚，房价也相对较低，但随着政府规划的逐步实施，龙岗区的发展潜力巨大，随着三号线地铁方案的落实，清平、水官高速公路的贯通，从市内到龙岗中心城只需二十几分钟车程，龙岗区表现活跃的是一些楼龄较长，价格在5000元以下的物业，买家以年轻的普通白领为主，如国展苑、丽湖花园等；不得不提的是，由于17英里开始流入二手市场，近期成交频繁，致使龙岗的平均价格大幅上升。而布吉片区楼盘总价低，户型选择范围较广，距离市区近，楼房的升值空间大，所以一直是投资者较为喜欢的地方。

宝安区本月指数上涨21点，环比增幅为2.11%。宝安区凭借者良好的规划和独一无二的区位优势，使得宝安新中心区的一手房价一路走高，幸福海岸11月1日的开盘均价已经超过万元，当天售出达八成，如此火热的一手市场从而也带动了二手市场的发展；由于新中心区到目前为止入伙的楼盘不多，因此市场上交易的二手楼盘比较集中，主要为天悦龙庭、深业新岸线等。由于宝安中心区的楼盘都是在近两年建设，具有品质高，楼龄短的特点，其价格和一手楼基本没有区别，在这种情况下，买家的购买欲望开始膨胀，买卖双方关系又逐渐向新政前的方向发展。由于宝安市场的强劲购买力，加上中心区的号召力，宝安中心区在基本无剩余土地供应，一手住宅也即将开发完成的情况下，二手市场在两三年后将成为新中心区的主要交易市场。

附表：11月份深圳各片区二手房价格指数变化趋势表

附：指数编制说明

编制对象：深圳市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自样本提供单位房地产经纪公司在搜房网上的挂牌数据。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市六个行政区，231个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，深圳基期指数1066点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。