http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2007 年1 月30 日 世华地产
（一）罗湖区
1、供需分析
罗湖区房地产市场已基本发展成熟，土地供应也十分有限，因此现阶段该区域的新盘供应非常少。截止2006年11月，该区域仅有9个住宅项目入市，供应住宅面积382962米，共4629套住宅，较去年同期减少了53%和61%。这也就说明了目前罗湖可开发利用的土地已十分匮乏，未来的罗湖房地产市场的发展需要寄望于三级市场和城中村改造。
罗湖区在06年前11个月里共销售住宅面积483281平方米，套数为6917套，超过该区今年批准的住宅面积和套数。面积和套数的供求比分别是0.79:1和0.67:1。供求比例严重失衡，一方面可以说明市场对该区域物业的青睐,但从另一方面也反映出了罗湖住宅供应的有限,完全不能满足市场需求。
从罗湖各月住宅的批售情况对比可以看出，2006年罗湖区有近半年的时间都处于零供应状态。在4月和10月分别迎来了一个销售高峰和一个供应高峰。4月大多是靠消化05年的存量，而10月的供应高峰，主要是因为在该月东方尊峪几个项目拿到了预售许可证，并开始入市销售。估计在未来的一段时间里，罗湖主要以消化10月的供应量为主。
2、价格分析
罗湖区在入市项目比较少、市场供应十分有限的前提下，其价格相对于整个深圳市场而言，还算理性。11月罗湖的住宅销售均价是11396元/平米，较1月9946元/平米的价格，上涨了14.6%。从罗湖区2006年的住宅价格走势图可以看出，2006年罗湖住宅的价格涨势比较平稳。
（二）福田区
1、供需分析
截止2006年11月，福田区共有14个项目入市销售。该区前11个月住宅市场共批准预售面积581088平米，共计6727套住宅。实现销售住宅面积641317平米,销售住宅8409套。面积和套数的供求比分别是0.91:1和0.80:1。
从福田区2006年各月住宅的批售情况可以看出，2006年前5个月该区域主要依靠消化05年的存量为主。到了6月以后，市场的新增供应才开始比较充足。10月是福田供应的一个高峰,不少项目在该月取得预售许可证，相信未来的一段时间,该区域也主要是依靠消化这段时间的市场存量为主。
2、价格分析
从福田区2006年各月住宅的价格走势可以看出，福田区各月销售价格的波动比较大。其中6月和7月的住宅均价均超过了20000元/平米，这主要是因为在这2个月中，香蜜湖片区有豪宅项目的入市，直接拉升了该片区的整体均价。
总的来说，福田区受深圳发展西移的影响，以及各种规划利好的带动，物业很受市场青睐，价格也因此水涨船高。2006年11月，福田区的整体均价14498元/平米，较1月份11526元/平米的均价而言，上涨了25.8%。
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