http://esf.sz.soufun.com搜房深圳二手房网 2007 年2 月8 日 瑞桥 搜房业内论坛
■ 2006，供求紧张催升楼价！
除了宏观经济、币值、通货、城市价值等外围因素的影响外，房价在调控高压下依然快速增长，供求关系无疑也是一大“主导”因素—— 2005年，全市住宅销售面积901.13万平方米，但住宅批准预售面积仅为711.58万平方米、缺口近200万，这已是连续三年销售面积超过预售面积，并且去年预售面积相对前年呈明显的下降趋势！进入06年，这种供求脱节的状况依然持续，今年第一季度，全市住宅批准预售面积为93.64平方米，但销售面积却高达179.9平方米！1－9月份、全市住宅销售面积493.60平方米、但预售面积只有445.62平方米，同比减少21.74％！
从这个数据的简单对比不难看出深圳楼市近年的供需状况，虽然的市场存量房源（空置房和二手房）对于缓解市场需求起到了积极的作用（今年1－9月商品房空置率减少13.8％、其中住宅减少27.9％，二手房交易达到543.04平方米、与新房交易的面积之比达到了1.10：1），但连续多年的新增供应滞后、对于高速发展的楼市来说、毫无疑问已经成为催升楼价的症结所在！
与此同时，在新增供应相对不足的前提下，宏观调控对于需求的抑制作用并不明显，即使在调控乌云最为集中6月、市场也在经过短暂的僵持后，即迅速走出观望期、并带动楼价进一步狂奔，这一方面、反应了市场需求依然强劲、市场资金非常充裕，另一方面，也足以体现市场主力对于未来经济和房地产市场的信心！
■ 2007，供应不足依然持续，楼价将保持稳定增长！
虽然今年全年的统计数据还没出来，但今年前三季（1－9月），虽然深圳住宅投资219.42亿，增长28.23％，商品房竣工面积380.2万平方米，通比增长6.57％，但商品房开工面积却呈下降趋势，合计开工面积2960.34万平方米、同比减少0.34％（其中住宅开工面积2058.08万平方米、同比减少2.27％），尤其新增开工面积仅为579.7万平方米，较去年同期、同比减少高达30.13％！根据房地产的供应周期，这将对07年、尤其是上半年的供应带来相当大的影响！ 因此，瑞桥预期2007年，深圳的整体房价依然保持稳步增长的态势！
—— 闸口效应消失、关外涨幅回落
过去两年房价高速增长，宝安和龙岗两区在价、量方面的“贡献”可谓功不可抹！随着关外楼价近两年的大幅增长，目前二线关一级辐射区域（如宝安中心区、梅坂片区）的楼价已逐渐逼近关内水平，二线关的“闸口效应”逐渐消失，并且在缺乏片区规模开发的带动下，关外、尤其是一线辐射区（关口各片区）的楼价将面临一定的触顶压力！因此，预期关外楼价在保持增长的同时、涨幅将有所回落，预期增幅在15％左右！
—— 二手房价整固、关内稳定增长
这两年、关外成为楼市的主战场，但随着关外的楼价增长、将减弱其对特区客户（尤其是中层客户）的吸引力（今年前三季的数据显示、特区外市场比重回落至六成以下、呈下降趋势），部分置业者将转而选择关内小户型物业和二手房，1－9月份，深圳二手房交易面积543.04平方米、与新房交易面积比达到了1.10:1，二手房交易依然以特区内为主，占到了69.89％！二手房均价达到4679.03元，同比上涨9.3％！
在客户回流的趋势影响下，预计特区内二手房价将保持10％左右的升幅、价格基础将得到进一步的整固，在回流客户和二手房的驱动下，关内新房价格预期将出现15－20％的升幅！
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