2007年1月份深圳二手房价格指数报告（附图）

1．深圳二手房价格指数走势分析

本月深圳二手房价格指数为1624点，仍然保持上涨态势，指数上升33点，环比增幅为2.07%。二手房挂牌均价9645元/平方米，比上月上升193元/平方米。与去年同期比较，指数上涨448点，同比涨幅38.10%。

图1：各城市二手房价格指数走势图

盐田区二手房价格指数自2006年持续上涨十二个月后，本月出现首次下跌，二手房价格指数下跌69点，环比跌幅3.16%；罗湖区涨幅最高，二手房价格指数上涨97点，环比涨幅6.79%；福田、南山、宝安三区指数有不同程度的上升；龙岗区自上月有所下降后，本月指数有所回升。

图2：深圳各城区二手房价格指数走势图

2．深圳二手房市场特征综合分析

深圳二手楼市活跃 盐田出现首次下跌

本月深圳二手房价格指数仍然保持涨势，二手楼市交易活跃，价格指数较上月上涨33点，挂牌均价比上月上涨193元/平方米，盐田区在保持了一年的高位运行后，本月出现首次下跌，二手房价格指数下跌69点，二手房挂牌均价为12565元/平方米，较上月相比下降408元/平方米。

本月深圳二手房价格指数整体涨势依然强劲，主要有两个原因：一方面土地供应远远不能满足市场需求，随着深圳特区内住宅开发用地连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少，造成“抢房”现象，促使房价高速上涨，由于一手住宅供应紧张，许多人由于买不到一手房而只能去买二手房，从而加速了深圳二手房市场的发展，同时也使得分流新房需求的功能日益强大，这种供需矛盾在短时间内很难得到解决。由于卖方对房价上涨抱强势心态，刚性需求的买方也只能接受随行入市，处于卖方市场的二手住宅交易，大部分的业主要求实收价格而将营业税、个人所得税等交易费用转嫁给买方，变相提升了二手房的价格。另一方面，福田和罗湖的房地产市场已经相对成熟，在未来几年内将会保持平稳发展。西部通道的通车将进一步影响到南山和宝安房地产的发展，给这两个区域的房地产行业带来更多发展机会；而规划中的地铁一号延长线、二号线、四号线将会相继动工等，在这一系列交通规划利好的影响下，沿线的二手住宅将更受消费者的欢迎。

3．区域价格指数分析

以1月份深圳二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，盐田区二手房价格指数仍为最高，为2115点，超出全市指数30.23%；本月宝安区价格指数仍然最低，为1092点。

图3：深圳各城区1月份二手房价格指数对比图

与12月份相比，盐田区价格指数自2006年持续一年的上涨态势后，本月出现下跌，其它各个城区均价格指数均出现不同程度的上涨，其中罗湖区涨幅最高，价格指数上涨97点，环比增幅为6.79%；福田区和南山区涨势均衡，价格指数分别上涨89点、80点，环比增幅分别为4.73%和4.71%；龙岗区和宝安区涨势相当，价格指数分别上涨34点和41点，环比增幅分别为3.20%和3.90%。

图4：深圳各城区1月份指数环比变化图

1）盐田区

本月盐田区二手房价格指数为2115点，比上月下跌69点，环比跌幅3.16%，二手房挂牌均价12565元/平方米，比上月下降408元/平方米。其中梅沙片区价格指数下降10点，环比跌幅为0.41%；沙头角片区价格指数下跌40点，环比跌幅为2.66%。

图5：盐田区各片区11、12、1月份指数对比图

盐田区二手房价格指数在持续一年的高位运行后，本月首次出现下跌。观察梅沙、沙头角两片区价格指数的变化情况可以看到，两个片区价格指数均出现不同幅度的下跌。事实上，本月盐田区二手房均价下跌的主要原因在于，春节前后是传统的置业淡季，受此影响，以万科东海岸和东博海景花园这两个楼盘为代表的豪宅均价的下跌，造成了盐田区二手房均价的下滑。

2）罗湖区

罗湖区本月二手房价格指数为1525点，比上月抬升97点，环比增长6.79%，二手房挂牌均价9057元/平方米，比上月上涨575元/平方米。罗湖区的11个片区中，本月人民南片区和布心片区涨幅最高，价格指数涨势均超过100点，分别上涨100点和171点，环比涨幅分别为6.80%和11.66%；水库片区和笋岗片区的二手房价格指数出现了不同程度的下降，分别下降9点和60点，环比跌幅分别为0.69%和3.82%。

图6：罗湖区各片11、12、1月份指数对比图

本月罗湖区整体指数较12月有较大幅度上升，从图例（图6）来看，除水库片区和笋岗片区的二手房价格指数出现了不同程度的下降，分别下降9点和60点外，其它片区价格指数都有不同程度的增长。与水库片区和笋岗片区相反，人民南片区和布心片区价格指数则有大幅增涨，价格指数分别为133点和166点。

罗湖是深圳最早发展的区域，无论是在交通、购物还是吃喝玩乐上都十分方便，由于近几年来罗湖区设施与楼盘逐渐老化，大型社区住宅楼盘缺乏，物业大多没有小区，居住环境较差，无论在小区内的设施至整个社区的规划，都没有新开发的区域完善，以致于罗湖区楼盘吸引力比不上其它新开发的区域。近期在政府新一轮的城市改造政策下，罗湖区楼市又开始重现生机，政府花费十多亿大力改造人民南商圈，对罗湖区的楼房及公共地方进行建设，对区内的环境卫生、治安、道路交通也加强管理，使区内居民获得了良好的居住环境。此外一些比较旧的楼房，包括旧式的酒店、住宅、写字楼，都被开发商或旧城改造部门收购进行改造，并以较优惠的房价吸引外区的客户转向投资罗湖区物业。

3）福田区

本月福田区二手房价格指数为1971点，比上月抬升89点，环比增幅为4.73%。二手房挂牌均价11708元/平方米，比上月上涨529元/平方米。福田区的12个片区中，呈现整体上涨态势，其中上步片区、华强片和笔架山片区指数出现170点至200点涨势，涨幅分别为，10.62%、8.32%和9.28%；新洲片区、景田片区和梅林片区涨幅相当，价格指数分别上涨47点、51点和38点，张幅分别为2.10%、2.86%和2.67%；1月份中心区的二手房价格指数最高，为2798点，上涨141，环比增幅为5.31%；八卦岭片区二手房价格指数最低，为1421点，环比增幅为3.87%。

图7：福田区各片区11、12、1月份指数对比图

本月福田区二手房价格指数整体持续看涨，从图例（图7）来看，在福田区的12个片区中，七个片区的价格指数均出现100点以上的增长。福田区做为深圳的中心区，有着高标准的区域规划以及优越的行政配套，各种基础配套逐渐领先于其他区域，因此吸引了部分投资客的关注，促使福田区二手房价一路看涨；另一方面，由于由于中心区、华强、香蜜湖等片区在位置、交通、周边配套等方面具有非常明显的优势，让福田区的二手房市场成交活跃。

4）南山区

本月南山区的二手房价格指数为1778点，二手房指数比上月上涨80点，环比升幅为4.71%，二手房挂牌均价10559元/平方米，比上月上涨474元/平方米。从图例（图8）来看，1月份南山区的8个片区中，整体出现不同程度的上涨，华侨城片区、南头片区和前海片区涨幅相当，价格指数分别上涨175点、136点和144点，涨幅分别为9.09%、9.01%和8.94%；科技园片区和后海片区价格指数均出现100点以上的增长，价格指数分别上涨107点和126点，环比涨幅分别为6.86%和7.18%；西丽片区的二手房价格指数仍为最低，为1329点，价格指数上升39点，增幅为3.02%。

图8：南山区各片区11、12、1月份指数对比图

本月南山区二手房价格指数仍然保持上涨势头，各片区指数呈稳步上涨态势。深圳的各大高校都聚集在南山区，文化氛围浓厚，从南山区的各个片区的定位来看，华侨城片区是最具规模的旅游片区，它既是深圳的旅游中心，又是深圳居住质量较高的片区之一。华侨城片区属于深圳的豪宅片区，在深圳取消对豪宅市场的批地后，就更加使得豪宅市场的物业更加稀缺，物业的增值性较高，从而拉动了二手房价的上涨。从交通方面来看，随着西部通道的建立，极大地缩短了深圳与香港的距离，南头片区将成为深圳、广东乃至整个泛珠江三角洲地区途径香港通向全球的必经通道；地铁1号线的延长和地铁2号线的建立等一系列的利好将会使南山区的地位跃居到一个新的层面，而南山区的楼市将越来越炙手可热，受到置业者的追捧。

5）龙岗区、宝安区

1月份龙岗区二手房价格指数为1095点，价格指数上升34点，环比增幅为3.20%。二手房挂牌均价6503元/平方米，比上月上涨201元/平方米。本月龙岗区的四个片区中，除布吉片区的价格指数出现下跌外，其它三个片区均出现不同程度的上涨。坂田片区二手房价格指数在本月出现一百点以上的增长，为1350点；较上月上涨131点，环比增幅10.75%；布吉片区二手房价格指数本月出现下滑态势，下跌59点，环比跌幅5.57%。

图9：龙岗区各片区11、12、1月份指数对比图

本月宝安区二手房价格指数为1092点，比上月抬升41点，环比增幅为3.90%，二手房挂牌均价6488元/平方米，比上月上涨244元/平方米。宝安片区和龙华片区二手房指数本月涨势相当，分别上涨41点和44点，环比增幅3.93%和4.14%。

图10：宝安区各片区11、12、1月份指数对比图

龙岗区的二手房价格指数上月出现小幅回落后，本月出现上涨。从各片区指数变化情况来看，尽管布吉片区的价格指数出现59点的较大幅度下跌，但并不影响整龙岗区整体价格指数的走势。

龙岗区房价偏低的原因主要是交通屏障、配套缺乏，而消费者对龙岗置业存在较严重的心理障碍，心理距离远远大于实际的交通距离。大运会申办成功是深圳建设国际化城市的标志性大事，也是深圳历史上举办的第一个国际性的体育盛会，必将使深圳吸引全世界的高度关注，使龙岗成为关注的焦点。大运会的成功申办，不仅将使大学生体育中心、54个体育场馆、大运村等加快建设步伐，并且也将积极推动地铁3号线、高速公路、龙城主要交通干道的建设进程，整体改善龙城的交通状况。为配合大运会举办，龙岗老城区改造计划也必将更为完善，在未来几年内，龙岗中心城的城市环境与形象将得到明显改善，大运会给龙岗带来新的发展机遇。根据历届大型运动会的经验，未来几年内龙岗区将进行快速的产业调整和人口置换，成为重要的金融后勤服务区域。随着人口的置换与产业结构的调整，龙岗将成为高素质、高学历人口就业的热点区域，龙岗的消费能力和水平将迅速提高。在新增人口中，有相当部分为高素质、高学历，从事金融服务、酒店、通讯等服务业的群体，第三产业将产业大量中产阶级，成为购房的重要消费群体，长期制约龙岗区房地产发展的瓶颈得到逐步缓解，在人口结构转变和消费升级的驱动下，龙岗房地产开发品质和开发规模迅速提升。 同时，龙城对惠州、东莞的辐射力将快速提升，并将吸引大量港人投资与置业。可以预计，大运会以后，龙城不仅将成为深圳重要的居住中心，而且也将成为惠州、东莞来深置业的重要选择。

龙华片区和板田片区与福田中心区仅隔着梅林关，被称为福田区的“后花园”，地理位置优越。目前已经有梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路等线路贯穿龙坂区；梅龙大道、福龙公路、新区大道、南坪快速一期西段已建成通车；正在规划兴建的“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”，将使龙华与深圳的中心区实现全面对接。规划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽，根据规划，梅林关口的改造工程将在2008年完成，而以新客运站为核心、二线拓展区为基础的深圳北区交通核心枢纽工程，也即将启动。多年来影响龙坂片区住宅市场发展的交通滞后问题，将在2007年得到彻底的改善。由于关内住宅均价的不断上涨，将直接刺激置业者把目光放在关外，由于宝安中心区的新房的价格已经打破，随着一系列市政建设及西部通道、地铁1号线的延长等利好，宝安二手房的价格也会紧随新房的价格“节节高升”，住宅品质较高的龙华和坂田片区，将成为置业者的首选。除了自住客之外，关内住宅投资回报率降低，也将影响更多的投资客转向龙华和坂田片区。

附表：1月份深圳各片区二手房价格指数变化趋势表

附：指数编制说明

编制对象：深圳市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自样本提供单位房地产经纪公司在搜房网上的挂牌数据。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市六个行政区，231个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，深圳基期指数1066点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。