高雄武:个税影响购房者心理预期不会引起抛售潮

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月6 日大话经纪房地产门户搜房网

通泰地产区域总监高雄武

高雄武：补充几点个人看法：第一，个人所得税在房地产交易的环节当中的确根本就不是一个新的税种。这个税种一直是存在的。只不过一旦特定的时期，政府免征而已。第二个话题，通过去年、两年两次的追加营业税，从免征到恢复，从恢复以后的两年追加到五年，事实市场的反映告诉我们一个结论，这个税种毫无例外的卖方都没有接受，而是完全的专家给买方。05年、06年我们深圳楼价增长的一部分很大部分是进入国家的口袋，就是营业税这部分。按照营业税5.1%的比例，其中深圳房价有相当一部分放在这里面，这是一个事实。第三点，这个个税无论征还是不征，还是一个怎么征法，国家税收需要开征，这是很正常的。关键是怎么一个征法。

比如刚才提到在龙岗做试点，事实上龙岗那个不叫试点，龙岗特别是布吉片区一直是这么征的，你政府恢复以前也好、没有恢复也好，我一直是这么征的，只不过前几年比较松一点，有时候征、有时候不征。所以无论消费者也好、业内人也好最关注的就是怎么征法。同样的一个花园，今天去给的估价跟明天去给的估价不一样，上午去和下午去的估价不一样，这是一个事实，所以我们更关心的是政府征收过程中操作的规范性。我们通俗的说法，我想不需要说得太深，任何的游戏规则都是要先把奖惩标准建立好再开始比赛，但是我们实际征收过程中，至少在龙岗布吉片区这么多年一直是这样，我们作为业内希望政府如果实施的话，可以作为一个考量。

另外，针对现在已经被市场自然净化的，房价推高到一定程度的房子，原价特别低的房子怎么征法。比如说90年以前的这些房子，原价非常之低，如果这种情况完全按照销售差额，来按照既有的个人所得税税率来征收的话，将影响将会非常大，目前我没有看到卖方心里有妥协的概念。3月份整个二手房交易量、面积、金额，我不知道我们媒体这块是否了解，这个量相对是比较可怕的，出乎很多人意料的。阳历3月份这种量的放大是很可怕的，为什么？我们许许多多的消费者、买房者、准买房者开始有一个焦虑的心态在里面，为什么焦虑？前面两次营业税征收，卖方是没有买单的，全部是买房者买单，今年个人所得税一旦再出台，卖方同样不去买单，又变成买方买单，我得赶紧去买。这种心理预期因素导致3月份成交急剧放大，这是一个相当大的原因。

如果说本身税收可以起到一些抑制作用，但是对于实际所造成的结果，我想前面几次营业税的征收令到大家心里面都是有一点惶恐，一旦出现卖方心态非常强劲，他看到整个中国大的经济环境，如果卖方一样是不买单，又会推高房价，是这样一个结果，而不是起到政府期望的平抑房价的结果。事实上去年就一个观望期，但是那个观望期很快就跳出来了，这次个税会不会出现同样的情况，我们只能拭目以待了。我个人理解，对交易量短期会减少，但是是短期的。如果说整个这种交易长时间的陷入一种观望期的话，那恐怕殃及的不仅仅是三级市场二手房交易这块，无论普通市民、业内人士或者政府，他对我们整个行业平稳发展并没有好处。如果一旦这种短期的观望期短期就结束了，再进行反弹的话，毫无疑问他会推高房价，因为多出来的这部分税费又转嫁到买方身上，购房成本又会增加。其实真正影响的是人们心理的预期，我们很多购房者会考虑，现在政府力度比较大，会不会造成一个拐点出现，会不会造成房价降低，我想这种心理预期存在的无论理论基础还是现实实际情况，还不是特别的高。我看到邀请函上还有一个话题，深圳房价是怎么上去的，我们待会儿再聊。关于个税，我就谈这么多。

主持人（杨丽娜）：现在舆论上还有这样一种说法，个人所得税一旦强征的话，有可能引起另外一种情况，二手房大量抛售。因为另一方面也相当于加大了投资客的成本。

高雄武：我可以很负责任的讲，我们现在比较占主流的预测，6月份前后，截至今天为止，还有2个月，如果7月1号，就是3个月交易周期，目前为止我们还没有看到投资客大量抛售的迹象。我可以很负责任的这样讲。当然他们囤积的计划可能会发生一点变化。其二，在二手房投资领域里，更多的、更大的占到比例的，我说这个大的比例不光是个数，而是他们的量，我手里拿的房屋面积、房屋套数，更大的是在新房量上。开发商第一次发售的，这个才是大的比例。业内的人士可能会更加清楚一点，因为这个获利更为可观。经过两轮洗礼之后，三级市场二手房交易里面，小型的、散户基本已经被震荡得差不多了，从人数上、批次上有很大的减少。剩下的相对是大资金一点的，他们的抗风险能力我想不会因为预期的6、7月份就会惊慌抛售，到目前还没有这个影响。因此我个人也蛮有一点顾虑和担忧，这样的税费征收，房价如果再上去，因为我也是普通市民，我也需要购房的，所以这一点我也挺顾虑的。征与不征不最主要的，最主要的是怎么征。比如我们很明确，我有一个事先的标准给到你，作为买方也好、卖方也好，可以根据收入情况做出安排来，怕就怕没有办法核算、没有预期。税种的征收我想更大的是一种心理预期。

责任编辑/sz_ershoufang

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