中原：二手住宅受个税传闻影响 市场热度不减

——深圳三级住宅市场5月分析

一、 月度概况

继3、4月传统成交放量，价格上扬后，本月全市二手楼市持续高温。根据中原的成交数据显示，受五一假期影响，5月上旬全市的二手房成交量出现了短暂萎缩，到中下旬才逐渐集中放量，全市共成交二手住宅约12940套，环比增加5%，面积105.1万平方米，环比增加1%。

按照惯例，5月市场一般会比传统交易旺季的3、4月清淡，但本月市场热度不减，成交量与上月持平，深圳二手楼市进入了新一轮的疯狂。而导致这种疯狂的原因之一是市场上盛传深圳即将在全市范围内实施二手房交易强征个税政策。强征个税传言，使得更多的买房自住者担心强征的个税会转嫁到他们头上，因为现在卖房的人多是实收，真要强征个税了，很可能就转到我们买房者的头上，所以都会选择在个税政策出台前购房了。

5月二手均价继续上扬，为12779元/平方米，比4月增长6％。目前汹涌的股市与楼市互为瑜亮，很多股市者逐渐将资金回流到楼市中，促进二手房价的上涨。

从各区成交量来看，除宝安和福田减少外，其它各区都有所增加，全市成交量基本与上月持平。本月关内的福田和关外的宝安成交量均减少，尤其是宝安，降幅达21%，主要是因为宝安4月成交量增长较多，本月回归到了正常水平，而福田变化不大，成交量比上月下降了3%。南山一直是投资者聚集之地，也是豪宅集中地，近几个月豪宅成交异常活跃，本月南山成交量比上月增长13%，涨幅居各区之首。龙岗成交量也增长了12%，受众多利好因素影响，目前龙岗中心城新盘价格是节节攀升，也带动了人们对该区前景的看好。

从各区域均价来看，福田区涨幅最大，为10%；罗湖区居次，为9％；南山、盐田、龙岗的均价则依次是16892元／平方米、13425元／平方米、7325元／平方米，分别增长1％、6%、4%。南山区的二手楼均价仍居全市最高，高端物业拉升南山房价，成为推高全市均价最主要的一支力量。宝安区是唯一出现价格下降的区域，主要是因为上月别墅成交较多，拉升了整体均价，本月出现下降。

二  区域分析

（为了更好的服务于三级市场住宅部，从三月开始，区域市场的分区将和三级市场住宅部各区域总经理管辖的范围一致，敬请留意）

罗湖西及白沙岭区（简称罗湖西区）

成交量——成交面积大幅增长

罗湖西区本月共成交二手住宅约2110套，环比增长42.57%；面积13.32万平方米，环比增长54.34%，成交量和4月相比大幅增长。
 

成交价格——高档成交继续增加，均价稳定上扬

从上表可以看出，在成交的均价区间方面，除均价8000元以下的成交在减少外，其他的均在上涨。特别是10000-15000元/平方米主力成交区间，成交面积较4月上涨了125%，有翻番的增长纪录。在全市楼市不断升温的带动下，个盘销售价格纷纷上扬，在整体的贡献下，5月，实现成交均价11589元/平方米，环比增长6.59%。
     

活跃片区分析——春风路、百花园片区

本月，4月的市场热点片区得到延续，主要是东门春风路以及百花园一带，不单成交活跃，而且价格上涨也最快。春风路的金色都汇金运阁、缤纷时代家园、阳光新干线等中高价楼盘成交热烈；而百花园的国城花园、南天大厦等也一如既往的受到市场青睐，特别是国城花园，是罗湖西区本月成交最活跃的单位，1.8-2.2万的成交价格也直接推动全区均价上扬。

罗湖东及莲塘盐田区（简称罗湖东区）

成交量——成交面积较大幅度回落

罗湖东区本月共成交二手住宅约1350套，环比下降20.59%；面积10.57万平方米，环比下降24.82%。在经历前两个月快速增长后，本月市场成交有所回落。
 

成交价格——涨幅过一成

从各成交区间来看，除了均价超过1.5万元/平方米以上的物业外，成交面积都较上月下降，使得高价位物业成交本月表现得鹤立鸡群，分外抢眼。但与成交面积表现有所不同的是其成交价格增幅，因为1.5万元/平方米以上的物业成交均价下降近9%，使得全区均价增幅维持在一成左右。而高档物业均价下降主要受梅沙片区影响，因为五一黄金周的影响，热点旅游区域梅沙一带在上旬成交较为惨淡，导致整体受损。
     

活跃片区分析——百仕达，翠竹一带

本月罗湖东的成交均价上涨主要受10000-15000元/平方米区间均价上涨5.23%影响，而这个区间的成交面积占总量的44.37%，是绝对的成交主力区间。百仕达，翠竹两个片区在本月成交相对活跃，百仕达二至四期、翠拥华庭等楼盘成交最为热烈，也符合主体区间主力成交的一切特征。

福田区

成交量——成交面积保持稳定

福田区本月买卖成交二手住宅约3420宗，环比增加6.38%；成交面积为27.46万平方米，环比减少4.35%。福田区二手房市场保持稳定，五一黄金周假期没有对其形成冲击，皇岗口岸、中心区等保持稳定成交。

成交价格——低价迅速消失、高价越演越烈

本月福田均价为15233元／平方米，环比增长8.37%。一大特征是两端的价格波动大、中间价位相对稳定。8000以下的成交不断减少，面积环比减少了45%，靠近绝迹的境地，而其成交均价上涨了12.13%，是增幅最大的一个区间，相对低价的楼盘在福田越来越难寻踪影。另一极端是20000以上的物业在快速增长，成交面积环比上升48.97%，均价高达25334元／平方米，增长2.12%，以前中档物业也逐渐发展为目前市场的高档物业。

活跃片区分析——皇岗口岸、中心区

口岸物业成为典型的受惠五一长假，化别人短处为长处。皇岗、中心区等区域，这类片区因为香港客户占的比例较大，他们利用长假频频造访相关物业，使得访客比平时约有2成的增长，使得全区在五一的冲击下保持稳定的成交。皇御苑、黄埔雅苑等典型楼盘依然是市场的成交主体，黄金假期更是备受关注。

南山区

成交量——稳定上涨

本月南山区买卖成交二手住宅约1940宗，环比减少2.90%；面积约15.61万平方米，环比增加12.46%。南山在投资不断刺激的影响下，继续放量成交。
 

成交价格——相对稳定

南山区成交量在经过4月短暂的回落后，本月再度上扬，环比上涨12.46%。而价格在4月攀高后，本月保持稳定，只微跌-0.74%。跟福田一样，南山的低价位楼盘也在迅速消失，本月8000以下的成交只有0.62万平方米，环比减少-55.40%，是唯一成交面积减少的区间，而其均价却上涨8.85%，是各区间增幅最大的。但因为15000以上的物业均价有超过一成的下降，使得均价没有突破前期高点。
     

活跃片区分析——前海片区

进入07年以来，南山二手房几乎呈现百花齐放的局面，很难找到绝对的领跑活跃片区，只有相对的活跃区域，如本月以阳光棕榈园、鼎太风华为代表楼盘的前海片区。它们的均价在13000-15000元／平方米之间，是市场的主流成交价位，特别受到市场投资者的追棒。而5月，南山万元以上的价格区间，也只有这个区间的均价上涨，为4.20%，与前海片区的价格走势不谋而合。

华侨城区

成交量——保持活跃

华侨城区本月共成交二手住宅约580套，环比减少20.55%；面积8.27万平方米，环比减少7.80%，二手豪宅继续被市场看好，投资气氛异常热烈。 
 

成交价格——突破2.2万元/平方米

本月华侨城片区均价再上一层楼，突破2.2万元/平方米，为22046元/平方米，环比增长3.73%。华侨城片区低于万元的物业也在逐渐消失，本月成交0.32万平方米，只有莱英花园等极少数楼盘；本月增长最明显的15000-20000元/平方米的区间，成交面积增长70.08%，价格增长0.14%，是唯一量价齐升的区间；而20000元/平方米以上的相对平稳，量价都没有大的波动，税收传闻更多刺激中档物业。
     

宝安区

成交量——平稳发展

宝安本月共成交二手住宅约1120套，环比减少2.95%；面积10.94万平方米，环比增长%5.60%，保持稳定的发展势态。
 

成交价格——再上新台阶，突破九千

受一手市场价格屡创新高的影响，宝安二手房价格也不断攀高，5月，成交均价突破9000元/平方米，达9026元/平方米，环比增长13.99%，是本月增长速度最快的区域。宝安二手房成交主力逐渐向中高档物业转移，本月成交最突出的是10000元/平方米以上的物业，其成交面积环比增长136.60%，而在强大的需求下，价格也上涨8.31%，表现出强势的量价齐升特质。在它的直接影响下，全区均价迈上九千的新台阶。

活跃片区分析——宝安新中心区

随着宝安新楼盘的高开高走，宝安中心区二手房的投资价值继续被看好，受到市场热烈的追棒，价格再次被刷新。金成时代家园、深业新岸线、金泓凯旋城等纷纷以过万的均价成交，尚都、好旺角等更是高达1.3、1.4万元/平方米，开始全面向南山二手房看齐。5月宝安过万的成交物业近八成集中在新中心区，成为最活跃的片区。

龙华坂田区（简称龙坂区）

成交量——降幅本月最大

龙坂区本月共成交二手住宅约640套，环比下降23.81%；面积5.0万平方米，环比减少24.13%，成为本月降幅最大的区域。
 

成交价格——高价位上扬

本区五月均价为8266元/平方米，环比上涨8.68%，成交量萎缩不能阻碍价格继续上涨。增幅最为明显的是8000元/平方米以上的物业，虽然成交面积减少了14.05%，但价格上升了5.58%，均价接近万元，投资者对龙坂区的价值期望继续看高。

活跃片区--民治片区

民治片区继续是市场的成交热点，在“金地效应”以及新盘的带动下，民治片区二手房市场保持高温。以苹果园、美丽365花园、锦绣江南等成交最为活跃，它们纷纷向9000元/平方米的成交价靠拢。

龙岗布吉及中心城区（简称龙岗区）

成交量——小幅上涨

龙岗区本月共成交二手住宅约1780套，环比上涨5.95%；面积13.89万平方米，环比上涨6.11%，保持着稳定的发展势头。
 

成交价格——高档成交放量，价格涨7%

本月龙岗区的成交均价为7062元/平方米，环比上涨7.03%。8000元/平方米以上的物业成交大幅增长，达3.57万平方米，增幅为102.84%，跃升为本月的主力成交区间之一，而这部分物业成交均价接近万元，环比上升8.03%，是均价水平上涨的主要贡献者。

活跃片区—布吉

本月龙岗区8000元/平方米以上的物业成交大幅增长，主要云集在布吉的几大名盘。桂芳园、可园、百合星城等是布吉乃至龙岗二手房交易的中流砥柱，在市场有指标性的作用。自从布吉新盘发出欲过万的信息以来，二手房价也水涨船高，以至于本月高档物业成为成交主力。

三、中原租赁市场分析

（一）中原租赁成交量

5月，中原住宅租赁成交套数共701套，环比增加12.52%，总成交面积为5.65万平方米，环比增加16.74%。本月租赁市场受到跳槽热和学生潮的合力支撑，回暖迹象明显。各区域中罗湖、宝安、龙岗增幅较大，其中宝安租赁面积为上月的两倍。随着新一届的大学生即将毕业，预计6月租赁市场的成交量仍有明显上涨空间。

（二）中原租赁价格

本月全市租赁价格为38.6元/平方米/月，同比上涨了5.18%，环比下跌了1.53%。盐田区租金涨幅居六区之首，为21.4%，主要是大梅沙片区一些度假公寓本月成交频繁，从而拉升全区租金水平。龙岗区涨幅也较大，平均租金26元/平方米的中海怡翠山庄成交较多。福田区租金水平高高在五区之上，本月平均租金为47.8元/平方米，环比增加3.91%。

四、市场展望

（一）成交量继续高位运行

随着上海等地个税的实行，深圳个税预期越来越强烈，市场暗涌不断，抛盘者日益增多；另一方面，股市震荡不断，使得大量资金流向发生转变，在两者的合力作用下，二手房成交将保持活跃成交。预计6月全市的成交量约在110万平方米左右，保持高位运行。而5月的热点片区将得到延续，华侨城、宝安中心区、龙华、布吉等区域继续放量成交。

（二）买卖成交均价将小幅上涨

在新盘的刺激下，二手房价格也只有跟着上涨，除了成交结构会造成个别区域回调外，近期市场都将保持稳定的上涨。预计6月环比有4-5%的上升，全市均价突破1.3万元/平方米。那些有新盘上市的区域将是价格上涨的主要场所，如布吉，随着大量新盘上市，将大幅度拉升当地一手价格，二手房价格也必然跟着上调，预计布吉6月均价环比将超过一成以上。