世华分析:福田中心区写字楼三级市场供应断档

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月27 日市场研究中心世华地产

近3年来，福田中心区写字楼市场一派繁荣景象，写字楼二级市场总供应面积超过200万平方米。同时，吸引了佳能、渣打、汇丰等世界500强的进驻以及中外轮、招商等中国行业巨头的青睐。曾经蔡屋围的风光被中心区的崛起完全掩盖。在大兴土木的同时，市政府也在政策上给予福田中心区最有利的支持，北区行政以及文化中心区的率先入市和南区规划建设的福田地下火车站都让中心区未来的前景锦上添花。就在二、三级市场持续火热的时候，中心区三级供应量却迎来第一个断档期。

成交价逐步上涨

2007 年1－8月，中心区二手写字楼均价直线上升，1月份越过20000元/平方米的关口后，从此一路高涨，到7月，价格突破30000元/平方米。1－8月中心区写字楼价格大增，既有结构性的因素，如大中华交易广场等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价。而最主要的因素，则是中心区各写字楼在目前市场环境下的价格集体攀升，如卓越大厦，其二手售价在1月时为18000元/平方米，而到了8月，已经涨到了30000元/平方米，涨幅高达66.7%；又如航天大厦，1月二手售价为18000 元/平方米，8月二手售价已经高达31000元/平方米，涨幅竟达72.2%。正是这些写字楼二手价格的持续增长，令中心区写字楼二手均价在短短半年内发生了巨大的变化。

成交面积逐步下降

从以下图表可以看出，中心区二手写字楼月成交面积呈震荡下降趋势。虽然市场成交价一直处于逐步上涨趋势，但是一手业主在面对新的价格高点时，往往在价格趋于稳定之后才卖出所持单位。这也不难看出，中心区的业主资金实力较强且经验丰富。6月中心区二手写字楼成交均价接近30000元/平方米的关口，市场也成交量随之放大，然后在7月以及8月间成交量滑落到2007年的低点。

自用型买家增多，三级市场供应量减少

根据市场调查得知，目前中心区写字楼可售面积较少，二手市场上的可售存量约为3000平方米左右。在新世界中心以及大中华交易广场流入三级市场之前，这一情况都不会发生改变。其原因主要有两个，第一：目前中心区的业主都看好中心区未来的发展趋势，尤其是未来福田地下铁路枢纽建立之后，将大大拉近福田中心区和香港中环的距离，因此，大多数的业主都选择做中长线投资，做短线投资的业主或买家都少之又少；第二：中心区逐步完善所形成的商务氛围，吸引了大量自用型买家置业中心区，这直接抑制了三级市场的供应量。