秋交会专访世联行严浩忠：深圳房价有很强支撑

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月29 日房地产门户-搜房网

搜房网：请您对福田区做一个片区分析？

严浩忠：在整个深圳的房地产，福田的基础是做得最好的。为什么我们说基础好呢？因为决定一个房子的价值有一个指标，叫做单位投放的资金密度。这一点可能大家都很清楚，政府在福田中心片区投入了非常多的资金，令整个福田中心区的土地含金量非常高。我认为福田中心区这边的房子是具有非常强的保值增值的能力。

世联行事业二部总监严浩忠

举个简单的例子，单从租金回报率就可以看出，从3年之前来到福田中心区工作，那时候一个普通的两房可能也就是3500块钱左右，我们最近的成交案例是7000块。从这一点可以看出，它的保值增值能力是非常强的。由于它天生的基础设施、政府投入的个力度非常大，所以它的土地含金量非常高，令它具有非常强的保值增值的能力。

搜房网：您一直在深圳，您对深圳的市场有非常深的了解。能不能谈一下今年的整体市场，您是怎么看的，预测一下未来会怎么样？

严浩忠：用一句话来形容，从疯狂逐渐趋于理性，现在我觉得这个市场是非常理性的市场。怎么去看待往后的市场，我觉得深圳在今年下半年一直往后走的话，整个市场应该是一个自我修正的市场，它肯定没有上半年这么火爆，但是由于各种经济数据都会令市场有很强力的支撑。

畅谈深圳房产状况

搜房网：您认为很强烈的支撑是来自哪里？

严浩忠：来自于很多很复杂的数据，或者我先举一些比较简单、大家比较容易理解的例子。就好像我刚才说的福田中心区的土地含金量。在深圳我觉得有几个因素令深圳的房子具有非常强的支撑作用。先说最近一个事件，今年8月15日，许宗衡市长和曾荫权先生明确提出了深港大都会的概念，也就是在2020年，希望联合深圳与香港，成为全球第三大城市群，仅次于纽约、巴黎等等城市，成为世界第三大城市群。

深港大都会这个概念对深圳来讲，其实是一个非常大的利好。举个很简单的例子，早在六年之前，这个概念就提出过，但是香港那时候为什么没有回应呢，就是因为那时候深圳的经济比较弱，如果房价还停留在六、七千，一搞深港大都会，香港的房价就跨了。现在能看到的，香港、深圳的差距在缩短，并且在迅速地缩短。在这个时候，打破和深圳和香港的壁垒，已经具备了先天条件。

再一个，现在搞深港大都会，对于香港和深圳来讲有历史性的意义。深圳的土地面积是1953万平方公里，单论城市规模，要想在全中国做大做强，还不具备，但是如果把这两方面联合起来，绝对就具有各方面硬件上的支撑，可以令这两个城市更好发展。

为什么我们也说到深圳的房价会有很强的支撑作用呢？有句话是中国的改革开放就看深圳，可以说深圳是整个中国改革开放对世界展示的窗口，中国改革开放的成绩好不好，就来源于深圳的面貌。从现在各种经济指标来看，楼市应该会在一段时间内有非常强的支撑作用。

前几天宣布了美联储的减息，令更多的钱从美国流出，会吸引更多人选择投资。另外，人民币对外升值、对内贬值，这也会令很多人有很强烈的资金保值的愿望，很多资金要寻求保值。看来看去，通常的就是股票和房地产。在这两个市场，各有偏好，但是我相信由于房地产是实务性的，股票是虚拟的，可能更多是实物比较实在一点。再一个，深圳的房子最起码有租金的回报，有支撑。所以，对于很多人来讲，更加愿意在深圳投资深圳的房产。

深圳的房产还有一个很明显的特征，特别是关内的房产。关内的房产非常稀缺，为什么这样讲呢？深圳整个土地面积1953平方公里，但是关内最适合居住的就是三个区：罗湖、福田、南山。盐田也是关内，但是它要不就是高端，要不就是低端。在深圳比较适合居住的区就是罗湖、南山、福田。但是这三个区，罗湖是78.4，福田是79.1，南山是161公里左右，三区加起来仅占深圳整个面积是不到30%。但是深圳能够买得起房的人大部分都希望居住在这三个区。其实我们都感同身受，确确实实现在关内关外还是有比较大的差距。只要是有能力的人都希望在关内置业，这也令关内三个区的房价非常有支撑。

我们还可以从另外一个数据算一下，单位人口密度，深圳官方上个礼拜公布了是1400万常驻人口。大部分能够买得起房的人都希望在关内三区置业。这1400万的人有70%，甚至80%都选择在关内三区，单位人口密度远高于广州、上海、北京。所以，在单位人口密度这么高的情况下，对房价也会有非常强烈的支撑。所以，我认为深圳的房价虽然目前有这么多政策出来，但真的要把它压下去并不是这么容易。但是话说回来，在这时候听了这么多分析，就真的要去买，这不是主基调，政府也希望楼市有适当的降温。所以对购房者来说，自住者我认为任何时候都是买房时机，只要你有需求，买房就是对的。但对投资者来讲，要找一个比较适合切入的时机。

搜房网：在深圳主办的秋交会，您应该是经常参加的，你有没有看到今年和往年相比有所不同？

严浩忠：今年给我感觉专业化程度更高。就说房地产中介，往年有一些大的中介商可能不是很重视。他们过来布展也只是简单的过来派传单。今年他们都在全心投入，比如我们世联行，其它公司也有一些非常好的观点。可以看到，整个中介的水平这几年确实有所提升，这对广大市民不管对于买房还是卖房者来是都是很好的市场。专业化程度在提升。

搜房网：对福田而言，你们有没有做一些主题活动？

严浩忠：今天下午会有福田的投资置业讲座，与大家共同交流。

责任编辑/sz_zufang

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]