世联行：1-11月深圳楼市分析探底回暖已成趋势

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月4 日世联行

一、1-10月成交情况

一手楼市场表现：1-4月为交易活跃期，表现为价量齐升，平均交易价格为12000元/平左右。5-7月份为观望调整期，房价高企、以及为抑制房价上升过快而进行的连续加息政策，使得置业者更加谨慎、短线投机者利润空间受挤压且投资风险加大，持币观望比重加大导致交易量剧烈下滑，有价无市局面凸现，而新盘平均价格却升至14000-15000元/平左右。8-10月为成交低迷期，银行紧缩房贷政较大程度的抑制了投资者、以及自住者的置业需求。

二手楼市场表现：三级市场二阶段：1-7月为成交活跃期，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飚升至7月份的13299元/平方米，涨幅达到48%。8-10月为成交低迷期，由于受到新版居间合同、持续加息、第二套房首付提高、以及后期将要出台的个税、物业税等一系列因素相互作用，二手房投资行为受到一定程度的打压，投资风险加大，资金外溢，短线投机现象大幅度减少，导致成交面积大幅下降；二手房成交均价仍然保持稳定状态，并未出现明显的下滑趋势，目前全市平均价格保持在13000元/平方米左右。

一二手楼对比情况：07年前2月，全市二手房成交量仅占新房成交量的6-7成。3月份及以后，二手房成交量反超新房，在深圳楼市中处于主导地位，并一直保持稳定状态。3-8月，一二手比例持续高涨局面，由3月份的1：1.3涨至8月的1：3.6，二手房占绝对主流。

二、11月成交情况

据世联行研究中心数据显示，在经过了10月份的成交探底以后，11月份深圳楼市出现回暖迹象。在目前银根持续紧缩的情况下，成交量相对增长的原因一方面是由于十一黄金周成交相对萎缩导致，另外一方面而另外则是自住置业者的刚性需求、长线投资者心理预期加强、议价空间更有弹性而导致的需求增加，市场观望气氛有所冰释。

一手楼楼三级市场：成交量环比10月有37%的增长，成交价格为13021元/平有1.2%的小幅下跌持续稳定状态。就各区而言，盐田区成交量反弹力度最大有超过一倍的增长，而盐田本身成交量占全市比例不大，故对整体影响有限；南山、龙岗有近乎五成的增长，罗湖、福田有三成的增长，宝安也有二成的增长，关内特别是罗湖依然为二手房成交活跃区域。

二级市场：成交量环比10月有8%的小幅下跌，而成交价格为15920元/平有8%的增长。就各区而言，罗湖、南山、盐田、宝安由于并无大批量新盘入市，并且价格高企，导致相对供给不足，新房成交量各有2-5成的跌幅，新房的成交大部分是存量房的消耗；对于福田区，本月有二新楼盘即皇御苑、嘉鑫阳光雅居的入市，很大程度的缓解了本区域的供给状况，成交量大幅攀升；而龙岗区，本月有九个新楼盘入市，并且价格分布相对合理，特别是依山郡花园的入市有力的补充了低端市场。

根据世联行研究中心数据，对1-10月深圳楼市成交情况做了阶段性回顾，对11月份做了简要分析，预期12月份将会有更大幅度的回暖。

图：深圳各区三级市场1-11月成交量走势