圈业人士认为：房地产的问题不仅仅是房价问题

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月5 日新快报

不动产在全世界范围内都是保值升值的优质投资品种，在中国当然不可能例外。

所谓流动性过剩导致了投资（机）性需求的放大，恐怕也是任何经济周期都无法回避的一个难题，除非发生金融危机。就算现在的房价跌落50％，照样有大批的人买不起房，照样也会有大批的人抢房炒房。毕竟相对于黄金、收藏品和股票而言，不动产投资从操作上来说更具有大众普及性。即使是那些自住性的购房者，你能保证他将来不会在其个人的房价与收入比攀升到某个节点时，摇身一变为炒房者吗？

中国的房地产市场形成仅仅超过二十年，进入快速发展通道还不到十年，所以即使是现在那些市盈率超过100倍的一线巨头，恐怕也不敢说自己已经超越了跑马圈地的时代。

不管“18亿亩耕地”的大限是否临近，只要土地出让金还牢牢巩固着地方财政收入的半壁江山，并且其出让方式还处于地方政府的绝对计划之下，谢国忠先生所倡导的“工厂模式”就永远只能停留在纸面，我们也永远无法指望房地产行业能够形成具有现代工业体系水准的规模化经营。对价格恐慌的购房者还是会像买白菜那样去买房子，但永远就不要指望开发商能像种白菜那样去造房子。

“百分之二十的客户创造百分之八十的利润”，这是市场营销一个颠扑不破的黄金法则。在有限的土地资源供给下，开发商绞尽脑汁地将其产出为能够吸引那些百分之二十的高端客户的高端物业，并希望以此获得尽可能多的财产性收入，有什么值得非议的？至于房子什么时候能像电话和电脑那样批量生产，以便满足广大中低收入人群日益膨胀的住房需求，去问手握“一级开发权”的政府吧。

恰恰因为现在的房地产问题已经被粗暴地等同于房价问题，才导致这一行业尚未成型便已发展畸形。需求永远是刚性的，这一点即使发生金融危机恐怕也难以逆转。

我们所面临的真正难题是，这个刚性的需求永远是模糊不清的，因为很难辨别哪些需求是纯投资（机）性的，哪些需求又是纯自住性的，就像很难辨别哪些房子是属于第二套房一样。任何抑制投资（机）性需求的政策都不可避免地殃及那些红线附近的自住者，结果反而推动楼市大步朝向真正的有钱人游戏迈进，因为中小投资（机）者都被逐渐调控掉了。

我们现在再来讨论加息和物业税对房价的影响，会不会有点自作多情？只要土地供应方式仍然是铁板一块，任何涉及中间环节的调控都会无一例外地累加交易成本，最后当然会“冤有头债有主”地落实到抽疯般上涨的房价上来。这似乎是一个无需任何专业背景和经济学训练都能想象得到的常识。

当然土地的供应方式从协议性出让到“招挂拍”，从公正公平的角度看无疑是政策进步，结果为什么反而刺激地价也开始放卫星呢？这似乎是一个很容易讨论的问题，但又是一个不允许随便讨论的问题。至少有一点我们可以明确：在一个土地公有制的国度里，土地永远是稀缺的，所以投资（机）性需求永远存在。对于这一点，我想地方政府比开发商还要坚决。至于如何合理安置这片公有土地上的所有合法居民，那就不是房地产行业的问题了。

（作者系房地产咨询行业从业人员）

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责任编辑/liubing.sz

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