陈竟涛：为广大网友详细讲解二手房的交易流程

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月30 日房地产门户-搜房网

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满堂红深圳置业有限公司交易服务部主任陈竟涛女士

陈竟涛：大家好，今天很有幸能和大家一起分享二手楼交易买卖过程中的一些按揭知识。首先我们要了解一下买卖的方式一共有几种，现在买卖的方式有四种，一种是卖方红本在手，他有房地产证，他完全有处理权，然后买方一次性付款的。还有是卖方的房产证在银行抵押过程中，买方一次性付款。还有就房地产证在银行抵押，而且买方还要按揭。还有就是卖方的房地产证在手，买方要申请按揭贷款的。就这四种方式，首先我们要了解，你们在我们分店首先签署合同，大家有成交意向签合同之后买方要付定金给卖方，我们要确定这个产权是清晰的、没有问题的情况下才会让买方付定金给卖方。以前有些定金是在中介托管的，现在我们提倡定金拿到银行监管，目前这种方式一些银行是可以操作的。定金监管了之后要确定买方是一次性付款还是按揭性付款，还是卖方赎楼的，就是卖方的房地产证在抵押，要过户。

有两种方式赎楼：一是卖方自己有钱赎楼；二是他没有资金，委托担保公司赎楼。买方要按揭的话要交首期楼款和贷款成数，现在银行的规定是90平米以下的房子只能贷到评估价格的8成，并不是说成交价格的八成。90平米以上的房子是评估价格的七成。确定了贷款之后，一次性付款也可以，然后我们就到银行做资金监管，这是必备的手续。如果是买方一次性付款就很简单了，我们到银行把剩余的房款做监管。如果是首期的要到银行做监管，并且银行出一个承诺书给卖方，卖方拿到了这些东西，一个是首期款的监管协议和承诺书，这种情况下就可以过户了。如果他的房子还没有赎出来，就等他赎出来再过户。过户的时间关内是5个工作日，关外是30个自然日。

房子过完户之后要出税单，买卖双方就到银行交税了，交税当天如果买房抵押的话当天在国土局就可以办理抵押，并不是买方拿到房产证再去银行抵押。这个概念大家要清晰，因为是银行的人同买方一起到国土局办理手续，所以不要怕买方拿了房产证跑了。

抵押完之后银行就会把房款划到帐户，首期是拿到房产证的当天就划了，抵押关内是5个工作日，关外是15个自然日，这个钱拿到不是当天划给卖方的，是三个工作日内。有些卖方可能比较急，觉得今天已经办完过户为什么没有划钱呢，大家记得是三个工作日呢。卖方收到款之后就要结清房产里的费用，比如说有线电视、煤气、管理费，然后结清之后把房子交给买方。我们现在有专门帮助客户过户水电费用的专员，有的卖方不想留水电押金，为什么留水电押金呢？是保证买方的利益，大概不超过五千块钱。假如说这个房子卖方已经卖掉了，并没有押金在中介，到交房的时候看到地板坏了、门坏了，与你当时买房子不相符的情况下是不是要有一个赔偿或交涉，如果没有押金在这里就比较麻烦了，所以我们建议有水电押金托管在中介方。

结清费用之后，双方交房没有问题之后会签字一个确认书，水电押金就打入卖方帐户了，这个交易就完成了。这是二手楼交易过程。

交易过程所需时间，过户时间和抵押时间刚才都讲了，银行出贷款承诺书的时间是3个工作日，前提是买卖双方所提供资料齐全的情况下，银行在3个工作日内会出贷款承诺书。如果要赎楼的，房子赎出来之后要把之前抵押的登记注销掉，关内当天就可以注销好的，关外比如说宝安需要7天。银行赎楼的七天上面写7-30个自然日，为什么是7-30个自然日呢？因为有些银行规定必须提前一个月申请，比如说招行、工行、浦发都是这样要求的，但建行是提前20天。你必须提前申请了他才给你还款，否则不还的。担保公司审批是三个工作日，担保公司什么情况下才可以审批呢？买卖双方到银行做了资金监管，就是刚才我说的是一次性付款或按揭的要到银行做资金监管，做资金监管银行会出一个承诺书，审批需要3个工作日，审批完了之后会出一个担保行给银行，就是给买方按揭的银行。给了银行之后银行才会放款赎楼。后面我会讲到担保的几种形式。

责任编辑/liubing.sz

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