三月风：房价的影响只是心理的影响

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年8 月1 日杨丽娜房地产门户-搜房网

[摘要] 三月风先生在置业大讲堂会场三月风：著名网络作家，凭借《冷暖人生路》《滴血的警世碑》一举成名。资深房地产研究人士，对深圳房地产有很多独到的见解，对规划和户型研究透彻，其投资置业经验值得广大置业者借鉴。对

三月风：著名网络作家，凭借《冷暖人生路》《滴血的警世碑》一举成名。资深房地产研究人士，对深圳房地产有很多独到的见解，对规划和户型研究透彻，其投资置业经验值得广大置业者借鉴。

对于中国整个房地产市场，中国房地产发展90年代是高峰期，过了这段时间以后，受到一些大的宏观调控的影响。在6年多的时间基本上是低迷的，93年是股市和房地产市场下跌，95年“5.18”行情以后，股市没有起来，97年香港回归了以后，股市上是高峰期，但是房地产并不是高峰期。随着股市下跌以后，2002年房地产开始复苏了。

资金流导致一个行业的兴衰，现在的房地产从2002年开始逐步复苏以来，长了40％或者是50％。关外的房子涨了很多，这段时间政策变化这么快。去年的加息，今年又一次加息，整个二手市场的交易量，为什么会有这么大的反弹，这个数据不是很清楚，但是有一个事实，税率下降2％。到今天为止，没有确定是一步到位还是分步到位，汇率的调整影响房地产增值的幅度，商品房国家的政策是支持的，土地是不可再生的资源，为什么老是强调“商品”两个字？置业是置业，投资是投资，但是置业的同时也是在投资，投资的同时也是在置业。

为什么5月份整个房地产下降这么厉害，今年3月底，也就是4月初的时候，《人民日报》有过一篇文章，房地产泡沫论，到底房地产有多大的泡沫？在深圳这个地方应该区分来看，深圳是移民城市，本地人不是很多，所谓的泡沫论应该是考虑到深圳到底有多少需求，政策有多少支持。虽然整个宏观经济对房地产市场，目前不是很好，打压比较厉害，各种交易的手续费，看深圳好像应该房价有所下跌，但是为什么不跌呢？因为到深圳以后，首先要解决住房。在深圳有2000多万平方米的违章建筑，在这些违章建筑里我们剔除一半，就是扣除50％，是不可能居住的，还有50％是可以居住的，他们也需要住房，还有城中村的改造，他们需要有一个过度的过程。原来的违章建筑的人被挤到农民房里，农民房居住的被挤在小区里面，小区居住里面被逼买房子，因为租金价格高，在这个时候这批购房群体的增加，导致市场的需求的增大。在强有力市场的支持下，房地产市场基本稳定了，深圳的GDP上半年14％多，随着GDP的增长，政策的调控，并不能影响房地产市场的一个走向。

我们举一个简单的例子，在座的每位朋友，大多数是78年以后出生的人，这个年龄段是中国计划生育独生子女家庭比较偏多。他们父母的年龄在55岁左右，他们享受到改革开放的成果，他们有足够的资金给他们的儿女有一定的首期款的支持。这批年轻人他们也有足够的资金购置80平方左右，价格在每平方米5000元、6000元左右的房子，这个户型大约就是50万左右，首期款是10万左右。这批人的成长，他们有解决居住的要求，还有父母来深圳，这个环境下面也是一个巨大的需求，随着GDP的增长，收入的增加，深圳的房地产到今天为止还有市场。

随着深圳土地的稀缺，2005年深圳市内居住商品房的土地全部在关外，深圳市里面除了旧城改造和企业用地，流到市场上的，其他的基本上找不到可供建造的。还有安妥山90万平米的福利房的面积，每套户129.3平方米，连福利房都快到130平方米。跟根据统计数据显示是144平方米，福利129.3平方米，我们看户型图129.3平方米，在这个居住条件下，市场需求条件反过来说，是小户型在体育馆那面的房子基本在短时间能销售完。

目前有一个层面，大户型包括万科第五园，这个时候房价还有很大的群体支持，政策的变化，并不是说不会影响到深圳，后面讲的一句话就是深圳会不会有影响？是心理上的影响，我希望房价下跌，所以大家在观望。为什么说整个政策会有这么大力度的调控？可以看到杭州、苏州、南京、上海、长江三角洲周边，包括温州的房价非常贵，深圳政策相对宽松多。

有些片区上涨是高档房子问世，有些看似下跌是高档产品消耗完了，然后是中低端产品。这个数据是否真实，要看片区里面供房量的比例是哪些。这个才是准确的数据，在上海有一个网站上面，他们每天公布所有的新房跟二手房成交的套数、均价以及几环之内，包括每个区域。在上海的数据是即时数据，就像股票交易一样，你在半个小时，几分钟成交的数据都可以显示。例如在徐家汇或者是周边的地方成交量都可以看得很清楚，跟股市一样是即时的数据，但是也有些数据带有滞后性，还有资源的稀缺性，我就讲到这里，谢谢大家！

责任编辑/sz_ershoufang

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