郭小平：二手房买卖过程中的四大陷阱及规避方法

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年8 月1 日杨丽娜房地产门户-搜房网

[摘要] 郭小平在给业主讲解二手房交易过程中的陷阱在6月份出了新政，整个深圳的房地产三级市场业务量下滑了30％，但是在6月底7月初的时候，已经慢慢好转，证明了深圳三级市场的发展是非常理性的。前几个月看到报纸的数

在6月份出了新政，整个深圳的房地产三级市场业务量下滑了30％，但是在6月底7月初的时候，已经慢慢好转，证明了深圳三级市场的发展是非常理性的。前几个月看到报纸的数据，深圳的人均收入在全国是第一的，深圳的房价平均是6000块钱左右，所以说深圳的购买力是非常强大的。就目前来讲，关内可供建的地皮越来越少了，导致布吉、龙华的地产越来越好，清平高速公路的建设也加速了关内与关外的城市化进程。

在现在二手房买卖过程中，存在着一些典型的陷阱，下面我来提供一些规避方法，希望对大家买卖二手房会有所帮助。

第一，就是产权状况的陷阱

根据法律法规的相关规定，司法机关个行政机关依法裁定的，其他形式限制房地产权利的房屋转让的，房屋有抵押，交易中心不会办理此种房子的过户手续。房屋的业主通常不会主动提及我这个房子有问题的，这种情况会对买房人造成很大的损失。一旦你给了钱以后，银行是第一债权人有权第一时间处理这个房子，这个会对造成很大的损失。

规避的办法：在签订买卖合同以前，购房人委托给比较知名的大型中介方，交保证金以后，到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况的调查。确认产权清晰以后，该房屋是否存在限制的情形，有无转让的信息。因为档案移动没有问题的话，会打产权清晰单给你，会证明你产权清晰，

第二，代签合同的陷阱

有些房子因为业主本来不能过来，我们代替签的合同，有的业主可能是老婆签名，老公没有签名这种合同是否成立，房屋买卖合同购房人与产权人签订才是有效的。如果我们的卖房人是房屋的产权所有人，我们要看房产证。我们要确定该房屋是否有其他的产权人，如果以合同签订委托的话，可以主张合同有效；如果是业主，帮我代签的，可以主张合同无效，如果两公婆签的，也可以主张无效，一定要房屋的产权所有人共同签名才能有效，如果购房人主张无效以后，购房人只能向签订人追究有效的责任，及合同未能成立造成的直接损失。这种办法一定要举证，举证的责任在买方人，不在卖方。通过法院起诉的话，是由买方这面举证的，这个对购房人会产生不利。因为有些中介公司，在没有取得业主的产权，比如房产证，银行的抵押合同，或者预售合同等等一系列产权没有核实清楚以前，要过来签合同，这可能会造成很大的隐患在里面。

规避的方法：根据产权证或银行的抵押借款合同，预售合同确定这个产权人，如果变更产权人，购房人要求提供产权人出具的委托书，委托书必须经过深圳市公证处的委托书才可以签这个委托书。如果要签订的话，用手写的委托书，拿身份证复印件过来，这种合同书没有效，一定要经过深圳市公证处的委托书，委托书的权利人才可以履行这个委托书，否则所有的合同都是无效的。

第三，合同签署中付款方式模糊的陷阱

一部分中介，填写合同的时候是非常模糊的，很多买房关心房价，但是却对具体的付款方式没有重视，结果在履行过程中，常常出现某笔款项的支付时间不明产生的纠纷，比如什么时候收取房款会产生纠纷。如果你没有明确的合同条款的话，只能自认倒霉了。

规避的方法：我们应该有补充协议的附件，对买卖双方的权利和义务的责任进行约定。因为好多公司的合同就那么几行，用合同的附件对买卖合同的双方约定

第四，手续办完后交款模糊的陷阱

比如房子里面有很多东西都给拆了，里面有陷阱。有时候买卖双方对预付款的方式没有约定，二手房交房也是重要的环节，会有涉及到交房的具体时间。交房的相关的费用的结算，用户具体约定会预期交房，本来约定15号交房，但是交不了房子，无法追究业主的责任还有相关费用的结算的问题，因为业主卖房了以后，他留下的押金可能就是5000元，但是欠下的却可能超过这个数。中介公司会预留一部分的水电押金，根据业主欠管理费的程度，如果查到业主欠多少管理费，我们会到管理处查询，因为近期的成交的情况，有的业主欠的费用高达1万－2万。如果业主正常缴纳管理和水电费的话，不会欠钱。

规避的方法：中介公司扣水电费少的话，这个风险谁来承担的？作为买房者，要在买卖合同当中明确买卖合同双方交房的时期。什么时间交付水电、煤电等的费用，这样才能避免。

责任编辑/sz_ershoufang

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