大话经纪二：中介公司的运营成本测算

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年8 月20 日杨丽娜房地产门户-搜房网

[摘要] 主持人（韦志军）：郭经理今天主动把话题扯到这上面。上一期我们“大话经纪”有意识讲到这方面的话题，有关跳单的问题，当时在座的几位嘉宾有长河皮总、中原何总、创道的殷总，讲起来大家都群情激愤，这个话题当时讲

张玉亭：你们有没有做过测算，一般每成交一套房子，成本有多高？

李旭升：我们按照分行成本来算。一个普通分行要做到多少营业额能收到佣金，达到我们盈亏点，我算了一下基本上一个地铺要8万/月，我20个地铺一个月成本就是160万。

主持人（韦志军）：这成本中占大头的主要是哪几项？

李旭升：员工的开支。刚才韦总说了有的消费者觉得看了看房就给几千元，这是消费者的误解。员工做的工作远远不是看一次房这么简单。

梁晓智：“清无”最大的方面可能是佣金将接近国际水平，消费者将来更认同中介的服务，有可能佣金会达到国际水平。现在还比较低。越是这种清理，越可能正规。

李旭升：我们员工其实付出的很多，都是年轻人都希望多点利润，他投身这个行业是希望有多点回报。你想一个经纪人从开始找房源，找到后开始定位、推荐，推荐完后还要找到合适的购买者，还要无数次看房，还要帮助买卖双方洽谈、涡旋，如果买卖双方中间没有一个涡旋者，一个房子很难谈成。很多业主和客户想直接谈，如果真的都直接谈不一定谈成。卖者永远认为房子很宝贵，不允许说半句坏话。买房者觉得过贵，很容易谈崩。在这期间经纪人要付出很大的劳动，他既然提供了信息、又付出了劳动，这个就是有偿的。这个有偿并不贵，买卖双方就1万元，这里还包括成本，刚才郭经理说了我们8万还是低的。别的可能认为你这个成本最低，租一个铺位、招几个人，买几个小电脑就白赚钱，其实不是。一个月没有8万绝对是赔钱。

郭丽雅：实际上真的应该给小算一个帐，也让他们了解，比如铺租，所有铺都是街铺，租金很高，一般都是1万－3万。还有广告费，如果一个20多家地铺一年给特区报广告费就200、300万。还有人员工资、社保、提成。就提成平均来看就是28％。还有开办费的平摊，我们一般会在两年之内摊完，按照财务总监的算法，我们投资人拿100万过来，希望15％的回报，这15％的回报还没有算进来。社会没有很规范的运作的话，老板的信心就不足了。自己一年算到头就是白玩。如果要规范了，大家打的是品牌、靠的是服务，这样收支就会保障，如果佣金不能保障，这个行业保障不了。如果客户老是跳，法治不健全，自己花了这么多成本，别人还觉得只是看了一次房。

周木：我们给消费者算一个帐，他们也会平衡付出的钱是否值，很多消费者没有认识到我们中介的重要性，刚才李总讲到我们担任涡旋者需要花很多时间、精力。第二，我们要怎么提高服务水准、服务价值。我们公司跟其他公司不太一样，我们有两种模式，一个是街铺，这个成本比较高。另外一个是深入到小区去，这个租比较便宜。所以我们平均成本就低很多，就不会像李总监有8万这么多，我们可能6万左右就平了，如果管理更少一点可能会更低。这是我们从长期规范角度去怎么树立我们的管理模式。

郭丽雅：我们大量的房源从哪里来，一个是我们打广告，我们花这么大成本才有广告。我们一次性最少带他们看3、5套房子，你自己是不是得请假呀，你这一天的工资是不是浪费了。还有现在购买的房子基本都是按揭，产权不够清晰，如果中介不帮你做这方面，你是不是要去国土局查档。我跟过一个朋友，他自己找另外一个朋友买另一个房子，虽然是两个朋友，但是这个款项监管在哪里，算起来15个工作日时间都在外面跑买卖房子的事情，这是不现实的，这个成本有多少。你自己上班还有工资，来回跑还有成本，算起来一个人给我们5000佣金，他觉得真不如给中介5000元。

李旭升：对买卖双方来说有四点，第一，时间方面。第二，广告投入上。第三，销售策略。第四，风险上。大家时间很宝贵，哪有时间天天去看房子。广告投入上，中介公司卖这个房子肯定要打无数的广告，媒体、报纸等等，自己没有这个渠道，做起事效率就很低，一个房子可能要花半年才能卖出去，这个成本很高。另外销售策略方面，房地产中介是专业人员，他会到银行、国土局各方面查询，并且给买卖双方想很多销售方式，这方面销售策略比较好。另外还有风险方面，房子金额一般数额比较大，对买家来说房产证没有给我，我就不能把钱给你，卖家来说没有给钱我就不能给你过户，过了户就是你的房子了。这个时候就需要有一个中介来保证过户有一个很好的协调。很多买卖双方确实做过跳单，跳过后又找到我们，给钱的时候不放心了，有人真的给了钱，要过户的时候这个房子有查封等等情况，但是业主又没有钱给你了，这个风险是看不到的，中介在这方面起了很大作用。这几方面，我觉得这个钱和1万相比很低的。

主持人（韦志军）：作为今后打算规模进入的梁总，既然你们已经打算规模进入了，对中介市场怎么运作的可能也有一些了解，能不能把你了解的东西透露一下？

梁晓智：我认为大家刚才讲的都挺好的，但是我觉得还有一个最大的成本，就是公司品牌建设的成本。每家公司的管理都不一样，我们现在引进管理咨询公司，中介公司跳槽是最频繁的，怎么让这个人有一个忠诚度，在这方面我们企业做的最好，我们的员工流失率比较低。

郭丽雅：现在有多少人？

梁晓智：目前有38人。

主持人（韦志军）：除了梁总公司没有进入这个行业，其他人可不可以透露你们员工的底薪多少？

李旭升：都差不多，1000元左右。

主持人（韦志军）：买保险吗？

郭丽雅：都会买。

责任编辑/sz_ershoufang

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