大话经纪一：“清无”风暴对中介公司的影响(4)

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年8 月20 日杨丽娜房地产门户-搜房网

[摘要] 主持人（韦志军）：梁总除了做评估外，交易是否做？梁晓智：交易这块我们主要做二级市场代理，三级市场我们是准备“清无”行动后再做，我们做的话肯定是一个有计划的做。首先很有幸参加今天的论坛，也是很感谢主办单

深圳市大通房地产评估经纪有限公司总经理梁晓智女士

梁晓智：交易这块我们主要做二级市场代理，三级市场我们是准备“清无”行动后再做，我们做的话肯定是一个有计划的做。

首先很有幸参加今天的论坛，也是很感谢主办单位给我们交流的机会，我针对这次议题从两个方面分析：第一，政府的“清无”对我们中介市场的影响。第二，正规化道路怎么走。

对于政府的“清无”对我们中介市场的影响我从三个方面大概讲一讲：第一，地产市场将得以净化，从业人员的整体素质将大幅提高。目前从事地产中介的主要由以下几类构成：1、有经营牌照的非正规军：以挂靠、加盟甚至无任何资源的中介机构，物业管理处及保安、地下黑中介，从业人员素质普遍不高，数量与正规机构差不多。目前整体上看：正规军完成70%以上的交易，非正规军制造70%的投诉和违规操作。所以“清无”行动对非正规军的打击，必将净化房地产中介市场环境，利于提升市场从业人员的整体素质。

第二，“清无”行动有利于行业本身的生存发展。中介机构本身的生存和发展靠的是佣金收入。目前，由于很多黑中介恶意压低收费，同时瞒、蒙、骗等手段赢取超额利润，市场佣金收取比例一度跌至0.5－0.7％，远远低于发达国家，发达国家水平可能是5－6％。“清无”行动，解决了市场不规范、不合法的问题根源，地产中介整体服务品质和信誉建立起来了，市场公开透明了，市场监督加强了，恶意竞争减少了，市场佣金也就有依可循了，同时业主和消费者观念也会逐步改变，愿意以适当的佣金作为中介专业服务的回报，佣金水平未来应该是往上走，向国际化佣金水平靠拢，因此“清无”行动利于中介机构本身的生存和发展。

第三，加快深圳中介的脱胎换骨。随着国家整体对地产的宏观调控政策出台，以及深圳对二手楼交易新政策实施，地产中介面临困难时期，这个时机开展“清无”正是时候，不少地产中介非正规军将在市场彻底出局，地产中介正规军将得到喘息和调整机会，若能如此，“清无”必将加速深圳地产中介脱胎换骨，向正规化发展跨出一大步。

正规化道路怎么走，应该从目前存在的问题来说，一个是服务质量很差。二个是恶性竞争，三是违反操作。若要规范行业发展，我觉得有四个问题很重要：一个是法制问题。法是规范化管理的根本途径。政府在这方面取绝对的主导作用，针对目前市场存在的问题，应制定和完善行业法规及可操作性的细则，并且要加大市场监管力度和处罚力度。二是机构管理问题。行业门槛怎么定、如何杜绝黑中介？机构人员如何管理？机构佣金收费如何规范，是否设立级别？三、机构自律问题。为什么很多机构敢不正规操作，除了利益驱动之外，还有一个重要的因素就是失信的代价不高。实实在在建立行业机构的信用公示体系，是当务之急。四、从业人员素质问题。缺乏培训和锻炼是根本。目前，接受正规化培训的从业人员普及率不高，跟不上行业的发展，特别是一线的交易员很多未经过正规培训就上岗，建立经常性的培训教育服务基地非常重要。

主持人（韦志军）：替开发商写可行性报告这项收入占多少？

梁晓智：应该是占1/5左右。我们主要是做对公的，大型的抵押贷款、项目认证分析报告。目前最高营业额一个月150万左右，我们目前达到一半的水平。这个“清无”对我们下一步进入三级市场有利。接下来等“清无”行动完了后，我们会考虑进入三级市场，可能也是一个成规模的进入。所以目前对政府这个行为我们认为非常好，我们认为不能是一个口号，一定要有实际行动。

主持人（韦志军）：对梁总的成规模进入，其他同行感觉到压力吗？（笑）郭经理是否同意刚才梁总的分析，正规军完成70％的交易，非正规军有70％的投诉？

郭丽雅：正规军现在也有一些不正规的打法，小规模的中介交易量还是有限，如果政府不下大力气的话，这个行业很多投诉都是来源于品牌中介，如果不能束缚内部人员之间的恶性竞争，如果不控制一下地铺发展速度的话，我还是倡导各个大中介理性进入这个市场，本来这个份额被分的太快了，中介公司也是成本压力，这样就不利于行业的正常发展，是不是要控制一下允许开办的规模。现在一般跟我们恶性竞争都是品牌中介，因为小中介毕竟分行很少。

张玉亭：你说这个问题是涉及到政府行业管理和法治建设的问题，自从去年7月份《深圳特区房地产管理条例》因国家《行政许可法》出台后被废止后，新的条例还没有出台，这涉及到我们立法计划、立法安排问题，政府对中介的管理是一种滞后，所以从去年到今年，中介的发展不管市场怎么样都发展的非常快，没有人管他。原来政府是前置管理，批一个新的地铺首先要行业主管部门批准，然后到工商部门办理执照、开张。现在只要拿到一个中介公司的营业执照，一夜之间开100个也没有人管。

郭丽雅：去年我们开一个分行办营业执照特别困难，今年却不同了，一天之内都可以办下来。政府门槛降低了对这个行业没有好处，只有准入门槛高一些，大家才会珍惜这个资格。我觉得这方面还应该多做一些，比如深圳市房地产协会去年给我们一个示范文本，我们也特别认真对待这个示范文本，也写了几页的意见上去，后来都收回了，现在还没有公布示范的文本，还是非常希望有一个详尽的文本。就像置业大讲堂里讲，条款上写了后消费者肯定会问，你就要尽到告知义务，有些条款没有金额、日期，最后谁违规了就没有办法界定。法院也认为消费者是弱势群体，中介行业的利益没有一个保护的话，大家就不敢信息透明，透明了就没有任何保护。

责任编辑/sz_ershoufang

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