通过中介买二手房购房者有权利拒绝无效条款

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年10 月12 日律师答疑

[摘要] 在二手房交易中，绝大多数的委托人（包括买房者和卖房者，下同）都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称，中介公司通常在交易中占有优势

“自己交易条款”

所谓“自己交易条款”，就是指中介公司与委托人设定一个交易底价，并约定在中介公司向委托人支付了该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权；在中介公司不愿以底价成交时，则有权解除当事人的委托。在这种情况下，中介公司利用自己特有的地位，人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价；在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来，中介公司将交易的风险完全推给了委托人。

其实，委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，交易的促成方可以分为两类：行纪人和居间人。行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，并且除委托人有相反的意思表示以外，行纪人自己可以作为买受人或者出卖人与委托人进行交易；而居间人则仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，无权与委托人直接进行交易。房屋中介公司在法律上属于居间人，而非行纪人。因此，中介公司与委托人签订的“自己交易条款”违反了《合同法》的规定，属于无效条款。在房价大幅上涨时，卖房者在不损害第三人利益的前提下，有权宣告中介公司的购房行为无效，并进而收回房屋再次出售；在房价大幅下跌时，买房者在不损害第三人利益的前提下，同样可以宣布中介公司的售房行为无效，并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。

“无效果付酬条款”

所谓“无效果付酬条款”，就是指中介公司与委托人约定，即使未达成房产交易，委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中，中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金，并和委托人约定，即使交易不成功，这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下，非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金，反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。

其实，在交易失败的情况下，委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利，意思自治的《合同法》基本规则在此处并不适用。因此，中介公司与委托人订立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下，委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金，而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额，则应当由中介公司通过证据加以证明。如果中介公司无法证明其支出的必要费用，则必须将交易保证金全额返还给委托人。

总之，委托人必须提高对无效中介条款的认识，明白并非任何白纸黑字写下来的合同条款都是牢不可破的金科玉律。只有这样，委托人才能够充分维护自己的合法权益。

责任编辑/sz_ershoufang

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