大话经纪话题二：从二手房指数报告看二手房价走势

直播现场

主持人（韦志军）：我刚才以为我听错了，确实没有听错。

这位是南都的记者，小卫你来晚了，刘总的这句话可以作为标题，2008，星彦可以成为前5名。我们没想到刘总会有这样的一个表现，我非常高兴。我们几位嘉宾也都分别就第一个主题发表了各自的看法。同时也结合自身公司的发展情况谈了公司的一些规划，我相信对我们这个业内都会有比较好的启迪。

下面我们想进入下一个话题：价格走势。在此之前，我得花点时间给大家介绍一下一个东西，这个东西可能各位都会有一些相应的了解，就是我们所搞的二手房价格指数，这个价格指数是怎么来的呢？因为有赖于各位的支持，大家把各自的房源都发到我们网上，就使得我们具有了一个庞大的数据库，我们现在目前来讲，我们的数据存量是一个月，那么这一个月的时间我们就有20多万条二手房的房源，大家知道在数据库里来把这些数据进行处理还是比较方便的，就是我们算出了深圳市各个片区的平均价格，并且经过几个月的记录，我们大致上能得出一个相关片区的走势，这就是我们把它汇总起来了，我们编制了一个“深圳二手房价格指数”，这个指数是基于这几个前提：

第一，它的基准期是以2004年12月份北京的基准房价作为基准价。深圳我们是从去年开始搜集数据的，经过了一年的搜集整理，目前来讲这是我们深圳二手房的价格走势（PPT），我们可以看到还是在平稳的上升，2月份达到了我们有记录以来最高点，1256点。下面是各个区的走势，各个区实际上也都在平稳的上升，这是我们有关二手房的走势。从我们有关的记录上可以看到，除去年6月份有一个小波折以外，从去年的9月份开始价格就一直在平稳的上升。按照我个人的讲法，价格可能还会再继续的攀升。

前一段时间有个朋友也想买二手房，他问我，他说您觉得政府这么多道措施打压，二手房的价格会不会掉下去，我想想说，似乎不大可能，他停了一会儿，又忧心忡忡的跟我讲，说韦总你们干这行，是不是特别希望价格拼命的往上升呀？我说您误会了，事实上我真没有说是希望这个价格拼命的往上升，但是我不希望价格老是起起落落，这对每个人都不好。我们国家有一个统计数据表明，深圳的房地产的价格还是处于一个比较健康的水平。既然它是健康的，就没有必要下一些特大剂量的药来治它，当然对于打击炒房这方面是肯定要打击的，但是由于价格的不断攀升要采取一些什么措施，这似乎不是一个市场经济体制下应该出现的一个现象。所以前面几位嘉宾都讲到了市场的发展的普遍规律，下面我想就这个价格，大家能否发表一下各自的预见性的观点，就是您觉得这个价格会是一个什么样的走势，或者大家能够谈到具体的一个片区的话，那就更好了。刘总，这个话题您先谈。

刘军：其实这个话题挺难谈的，因为不是我想这个价格怎么样，因为我们做这个市场希望这个价格是红红火火的，但是在中国目前这个大环境下，可能相对过了，本身是没有问题的，但是你在这个大的前提下，超过全国政治性的东西的时候，可能都会带来一些不好的东西。从我个人来讲，大家都有一个统一的思路，就是市场预期是向上的，至于刚才谈到15％还是20％，我个人认为是能够有所控制还是相对比较好的，不要透支，不要把市场的东西提前预支了，因为在座都是大公司，都想做长期的事情。如果你市场过于逐利、过于浮躁了，对这个行业没什么好处。就正像我们现在看一些公司，他过于发展，如果哪一天他崩盘了，对我们这个行业都没什么好处。我觉得从我们在座诸位来说，我们更关注成交量的问题，就是说在它的生命周期中，消费者的心态是十年换一次房还是二十年换一次房，我们愿意在他们的生命中期当中更频繁的做我们的市场。其实这对于国家来说也是一个好事情。

主持人（韦志军）：这是一个比较有责任感的观点。

刘军：不然的话再过几天大家没饭吃了，要是哪一天某个公司说不做的，两千人上市场干嘛去了。你现在收回到这个行业来，企业给他培训，教育他成人，有志向，有理想了，这不是和谐社会了嘛，所以我觉得包括政府要做的事情，应该从长期来看，不要从短期考虑。

现场讨论

主持人（韦志军）：张总，您的观点呢？

张俊：刚开始我也提到，我一直认为深圳是很理性的，我在深圳从事这个行业已经六、七年的时间，其实一直以来我都发现这个问题，你说今年的房价将会是一个什么样的走势，我觉得，从我们1月份，再看远一点12月份，其实它中间的差距我觉得不会大于10％，特别是普通住宅，豪宅的话有一部分可能会，但是我觉得它一定要分区域的，因为它有热点，如果谈一个均价就有概念性的东西了，我觉得如果要分区域的话，要分析到每一个区域里。如果现在分析到关内，它的房价肯定是要上升的，在关外有大批的土地可以开发。为什么我觉得它的幅度不会很大呢？因为不管怎么讲，到目前来讲，对于深圳来讲，还没有太大的泡沫，如果是当很多人已经感觉到泡沫很大的时候，那么这个时候其实是很危险的。之前我在南山，像蔚蓝海岸就出现的一点点泡沫，但是后来又慢慢开始持平了，华侨城也是，有一段时间我在华侨城的时候，那是2000年的时候，那时候它的房价格已经远远低于它买进来的房价，因为刚开始华侨城的房子都是外销的，它的房价都是上百万港币，或者八、九十万港币，那个时候卖才卖六、七十万，其实它已经经过了六年的时间了，其实它也是在不停的转变，像刚开始那时候还是一块荒地，社区环境还不是特别的好，但是到目前为止，它的涨幅还不到一倍，以前卖六十万，现在可能一百二十万或者一百三十万左右，而且它本身的使用年限就很长了，很多都是88年的，华侨城的房子，像湖滨，像海景这些房子。可能关外普通的住宅房价比较低，可能是三、四千块钱一个平方的房子的话，我想它的升幅会达到12％个点左右，这只是一个预测，仅代表个人的观点。因为我是2003年调去宝安那边，因为宝安这个市场有很多历史因素在影响，其实最为复杂的，我觉得所有的不管是行政方面，还是政府方面，其实最复杂的就是宝安的房产，宝安的房产太多历史遗留的问题，不像龙岗、不像布吉。  

主持人（韦志军）：但是宝安新区那块应该来讲是去年深圳市新房里面价格升幅最高的区域之一吧。

张俊：其实我也觉得它有很多概念的因素在里面，也就是说有炒作的因素在里面，从华侨城到机场才八个地铁口。但是中心区就有三个，其实它把很多重头放到中心区了。其实它已经是集住宅、商业、旅游为一体，像福田区就不存在旅游，但是他存在旅游，因为那里有一个叫水族馆，就比较类似于香港的那个叫做海底世界，就是很大型，还有一些观光大道等等之类的东西。上周中心区的价格一开始就是6000多起价，远远高于当时的南山，所以分区域来讲的话，像宝安中心区那块，相对来讲比较受益，如果在其他的区域，像宝安、西乡、沙井，它的升幅应该比较小的。

主持人（韦志军）：张总预测了10％测，蒋总有没有补充意见？

蒋福清：张总说的还是有点道理，购买房屋这块消费者还是要理性，在理性的基础上选择，一般是不会错的，还有最大的因素，最佳房价上涨的最大因素就是政协会召开以后，对各个城镇区域的规划，硬性的规划指标也起到了更大的推动作用。特别是对一些道路的改造，对一些旧城区的拆建，对城市的一些规模和绿化，有一个比较大的决心。我预测可能在今、明两年，我估计关内与关外的趋势不会特别明显。可能理性一点的人会在福田、南山，这个价格在万元左右的价格就会在关外去选择，再一个购买趋向，一个是大型的社区，教育比较配套的社区，这样的社区会吸引大量的消费者，但是这样的社区成熟在哪里，那就在关外，特别是在布龙路这边，包括宝安片区，它的大环境铸造了这样一个东西，所以这个价格的趋势会在关外的市场价格在15％－20％左右的空间。但是在关内我估计，如果从走势来说，在南山和福田，福田可能现在的趋势应该在4％以内，但是南山可能就有10－15％的空间。

主持人（韦志军）：你的10％也好还是20％，都是指的是二手房吧？

蒋福清：是二手房。还有现在的新房发售给我们思考很多，新房一发售，它的价格跟二手房的价格拉下了很大的差距。所以二手楼的想象空间非常之大。昨天在道路交通部太成熟的时候一开盘就是5200，所以关外价格，特别是在布吉，罗湖的发展趋势不是非常好，因为罗湖的内部交通构造问题，可能会造成这个社区发展比较缓慢，但是布龙路再往里走，应该是一个规模比较大的住宅后起之秀。还有梅龙镇这块，还有布龙路交界这块，它的发展趋势会非常明显，趋势非常大，所以在福田的趋势是一个逐步平稳的状态，南山会开始有一个大的增幅。关外的市场大家还是多去关注，现在购买可能对后期会有很大的好处。

主持人（韦志军）：蒋总还是比较看好关外的。

刘军：他也很有责任心的。

主持人（韦志军）：前段时间有个说法，深圳市的房价涨幅这么快，豪宅是罪魁祸首。

张明德：我先讲讲这行业的情况，然后再细分片区来说。首先跟香港比较吧，香港1997年6月，看着楼价是上涨30％，那时候我们说最贵的房价大概3、40万一平米，我们跟那些投资客去交流，很普遍一个观点，十多、二十家房子在手了，我们说是五百万到两、三千万，有很多是从投资拿钱，到现在，我做了一下比较，我们是针对做豪宅这块，我们的市场有多大呢？如果是150平米以上，占这个市场的15％，200平米以上占这个市场的7％，我现在说的是针对这个市场25％高档市场的数据，我们所接触的客户基本上是很有实力的，应该说从银行贷款的。所以从豪宅这块来说，泡沫本质不是这样子。然后基于这个行业方面说了，刚刚刘总也说到了，我非常认同，我简单讲一下，香港97年左右，有一家香港的上市公司，在98年底，生意非常差劲，从300家分行减到60个，不是开玩笑的。所以从发展速度来讲，你刚刚说到了，首先是资源、人才，说钱呢，如果我们世联应该是不缺钱的，我们一年要开100家分行是没问题的，我们也是在一直招聘人员的，所以我们如果要在3个月以内开100家分行是没有太大的问题，其实我的观念跟刘总是一样的，因为发展的速度是跟质量成矛盾的，不是正比的。所以我觉得做这行要稳定的，不会盲目的去开店。所以我们会根据公司人员的素质提升再去扩展的。至于三级市场这块，首先是罗湖，还有福田区，福田又有北区、南区，还有华侨城、南山，我们觉得罗湖的市场相对平稳一点，但是三房我们估计价格升幅会到10％－15％左右。福田北区，升幅相对比较大一点，在香蜜湖片区这块，从1到3月左右，上升价格已经有10％了。香蜜湖一号已经升到2万块钱一平方了，我们当时看的价格是一万块钱左右，到现在升了最少一万三到一万五左右，所有片区都加起来，政府不出这个政策，香蜜湖片区我估计再上10％到15％，06年底问题应该不大。至于南区，相对来说比较平稳，因为南区就这几个，反而做不成气侯，但是根据商务区的成熟，这块应该适合。

然后再到华侨城了，华侨城本身这两年的升幅挺大的，如果说一般估计它上升幅度大概15％－20％。但是很难说，这个东西没底了。也牵涉到刚刚说这个市场泡沫，我们接触的这些客户，他买华侨城比如说两千三百万，业主如果我加多三百万块钱，买家也觉得没太大的问题。所以别墅这块，上升的水位是很难估计的。

到南山这块，我估计它不错一点，水位比较高，因为我之前提过了，华侨城投资客把自己的物业卖出去，然后转去南山，因为南山的生态保护得不错，环境也不错，所以我们估计南山应该大概有15％左右的升幅是不难的。

认真思索，准备发言

主持人（韦志军）：大致计算了一下张总的预测，全市这么算下来的话，可能会有13％－15％的增幅，如果这样的话，我们这曲线到2006年底的时候可能会达到1400点。

张明德：如果政府真的出这个政策打压房价，到年底，影响应该也不会有毁灭性的。

主持人（韦志军）：我也同意张总这个观点，比较乐观。我们作为地产行业，我们确实不希望它大起大落的，这对任何人没有好处。

曹启华：我比较熟悉罗湖区了，但是整个深圳的市场也有注意，因为我过来深圳的时候就在福田区了，但是我也像张总这样说，用香港来对比，其实我觉得深圳整个市场带动，主要在一些优质的楼盘，还有比较大型的社区。其实可能是一些单栋式的，像福田区一些小的楼盘，升幅没那么大的，为什么罗湖区在升幅方面可能会比较慢一点，主要原因，选择性小，还有就是它的房子开始老化了，老的房子有成交，但是成交的价格就会有太大的升幅，还有那些老的房子基本上成交量也会越来越少，加上它的按揭各方面就没有一个很好的投资条件，所以2006年，我也比较看好福田和南山，华侨城因为是一个豪宅区，我觉得一个城市的豪宅除了吸引它本地的有钱人，可能也吸引了很多地方的有钱人，所以它为什么升幅会好像没什么顶的，因为我觉得可能在中国，你在深圳买个一、两万块钱一平方的房子有点贵重，但是在香港来说呢？都是二、三十万一平方。在中国高，但是你吸引外面的人来的话，其实这个房子又便宜、又漂亮，所以你说豪宅有没有顶，我觉得就没有了。

去年我去香港看过那些豪宅，基本都是二、三十万一平方的，所以豪宅方面我也不太够胆评论，但是整体来说，南山这个区域新房落成越来越多。还有就是福田，福田其实有一个很特殊的环境，深圳的金融区从罗湖慢慢也搬过来这边，整个那么大的写字楼区、商业区，其实它能容下的人很多，而且一般来说住在这里的人都是深圳的精英，所以房价是有条件去升级的。我预计在罗湖区可能也是跟他们说的，比较平稳，但是罗湖区的成交量就会越来越大，因为主要三房、四房的大户型比较少，但是现在也有新的楼盘落成，像淘金山，针对性的一些大的楼盘，最小的140、150平方的，所以它的房价就从一些大型的楼盘，或者一些比较高级的也会带上去，罗湖区我估计会有15％－20％的升幅，但是针对性在一些大型的、新的物业里面去。

因为我有很多以前的旧客户现在还帮我找房，两万块钱一平方的他也要找，其实现在福田可能还有20％左右的升幅吧。南山区其实跟福田区也差不多，我觉得整个深圳市从中、高档的价格，带动它的房价的成交会上升，今年如果政府的政策不是打得很狠的话，基本上我觉得整体楼市会有15％－20％的升幅。

主持人（韦志军）：我们的置业者尤其是这几年打算买房子的人，听了上述的说法，可能就不仅仅是我说的那么忧心忡忡，那简直是要跳楼了。我也同意这个观点。真正希望房价能够跌下来的，可能就是目前打算买房子的那么一部分人，有房的不希望它跌了。我前面讲到我碰到的那个朋友他就是那么说的。

张俊：深圳有一个观点，就是买涨不买跌的，你跌到最低点再买。

刘军：我觉得这个价格预期走势，搜房能守得住，因为这个是代表我们中介公司，还是不要太催。

主持人（韦志军）：这个我答应你不把它作为一个噱头来做。

刘军：因为现在太敏感了，中国是讲政治的，你从政治角度他认为不合理的，那就不行，所以这个东西还是要注意点的。

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