张俊：深圳市房地产三级市场行业趋势、形势分析

目前深圳楼市今年来讲经历了一个季度的价格快速上涨，特别第一季度。1、2月份是跨年度的，交易量有一定下浮。但是价格还是一直保持在去年12、11月份的幅度。到了3月份，跟往年同期相比，交易额在大大的提高。可能因为去年年底也有一系列政策出台，有一些买家持币观望。经过了1、2月份的滞后，到3月份大家开始入市了。所以第一季度3月份的时候，我们整个深圳市二手房价格升幅相对比较快一些。

对于我们来讲，非常关注的就是今年或者4月份以后将是什么样的趋势，市场价格走势将会是什么状况。在这里给大家简要作一个介绍。

以前价格快速上涨的原因大家心里应该都比较清楚，关键在于供求有一些不平衡。截至2005年12月31号，深圳商品住宅销售面积已经达到7119.65万平方米，大约共72万多套。安居房方面，截至2005年上半年，全市一共22万套。据这个调查表明，安居房平均每套面积80平米左右。如果以80平米作为一套来计算，深圳市相当1760套安居房存量。这些住宅随时有可能进入三级市场交易。从这些数据不难看出，2005年深圳人口（暂住、长住）已经已千万了。深圳市在全国来说是人均收入最高的城市，所蕴含的购买力可想而知。据保守估计，这1000万人口中最起码1/5有购房需求。如果1000万除5就有200万人，这就存在有100万套的购房需求，哪怕按3个人一户计算，已经接近70万套的住房需求。按照正常比例来讲，其实它是饱和的。但是实际上这个楼盘真正投入到三级市场里，可能就只有1/3多，也就是说可能有30万套左右。按照这个比例来计算，我们本身有70万套的商品房可以投入市场，我们也有70万购房需求。实际上真正投入到市场可能只有30万。30万跟70万的比例说明我们投入市场的量是远远不够，差不多低一倍。

2005年以前包括2005年以及现在，对于我们购房者也好、出售方，他们都有一个掌声一片的概念。2006年深圳房价上升幅度其实还是较为缓慢的，包括2005、2004年，都是呈几个点的上涨。2005年深圳主流买家，除了深圳本地人外，其实大多数是来深圳三年以上的人。包括我们世华地产成交的记录来看，其实很大部分都不是深圳本地的。还包括一些内地移民到深圳来的。从买家、卖家的身份证可以看到，很多都是内地过来买房。所以他们的需求量也是非常大。2005年下半年开始，大量来深圳未满3年甚至未满1年的都加入了购房大军。之前也有一个这样的概念，就是租房不如买房。

如此以来，深圳原本不平衡的供需关系更加紧张。加上内地过来的人，还包括香港过来的。供需关系显得更加紧张。所以为什么会有这么一种持续上升的概念，有很大一部分因素是在这方面起了决定性因素。

4月份增速已经开始放缓，通过3月份急剧增长后，4月份已经开始变得较为理性了。从4月份市场表现来看，市场已经进入一种调整期。不管成交价也好、成交量也好，他的增速较3月份已经开始放缓。如果我们密切留意的话，不管网站上也好还是房地产三级市场这块，都可以体现出这样的数据。尤其4月份下旬，政府6部门合力推出8条调控房价的意见，虽然只是一个初步的意见，可能还将会出台相关的细则。外面已经在流转着一些消息，这已经进入一个初步的阶段。我们深圳市民已经充分感觉到政府的决心，要在房价方面做一定的调控或者一定的压制。部分置业者为什么会较3月份有一些滞后或者有一点停顿呢？其实最关键的原因是很大部分置业者又开始回到了去年6月份那种营业税出台或者年底其他费用出台时的一种持币观望的态度。特别在一手楼方面显得更为明显。我们很大一部分投资者习惯投资一手房，在这几个月当中，我发现显得尤为突出。其实大多数都已经放弃了继续购入的一个打算，也是在等待。有些甚至开始抛售手上持有的物业，就好像类似去年6月份的时候，刚刚一出台的时候就有很多炒家已经放盘，所以那个阶段放盘量急剧增长。

但是对于二手楼方面，我觉得影响不是很大。为什么这么讲呢？深圳二手楼买家当中最起码超过90%是属于自住型买家，他不同于杭州、上海的投资比例非常之高，温州人可能在那边比较集中，所以我们深圳来讲其实真正的投资比例可能只占10%左右。其他90%以上基本属于自住型的或者过渡型的。去年出台营业税相关规定后，投资人员的投资方式有很大部分是放租等待，获取稳定的租金收益。等到2年后，价格到了自己觉得可以放手的时候，不单单获取了中间的差额，而且连租金也可以算到房价里去，这是一种比较好的意向。所以现在有很多投资客户在短炒方面已经不是那么积极了。也就是说，买进之后马上就买出的这种现象较之前来讲最起码减少了一半。因为这种放租的投资方式较为稳健，可能就等同于我们现在很多的投资商铺的投资客户一样，他们买回来后不是马上出售，他宁愿等个3、5年。这是后面会讲到的关于投资方面的基础知识。

当然也有极少数二手房潜在买家也在持币观望，特别对我们资金量不是特别雄厚的客户，可能会暂时等一等，看看局面是什么状况，等到市场形势明朗后再入市。关于这一点见仁见智。待会儿也会给大家讲一讲这方面的利弊。

目前的前景预测。对我们来讲，价格还是较为稳定。不会受太大的波浪，而且成交是较为活跃的。虽然政府6部门合力推出“深八条”，但是目前这个没有真正的细化，而且较难分析究竟对市场有什么影响。不管出台什么政策，深圳楼市供需不平衡的现实可能没有办法改变，因为毕竟深圳是一个移民城市，很多内地人移民到深圳去，也有很多人移民到其他地区去，所以更换的速度远远超过内地。经过第一季度大幅上涨后，预计第二季度较为稳定。到第三、四季度后，深圳市民其实对新政策就已经有了较透彻的消化，或者是5、6、7月份会出台相关的政策，就算出台政策，按照道理，根据去年营业税或者相关费用也好，我们还是感觉到深圳市民非常理性。他不同于其他的城市。对于深圳来讲，毕竟投资的人只占到10%左右，90%以上的人还是选择自住。在这种前提下，影响不会太大。而且真正拿出来投资的金额和自住的金额相比，差距是非常明显的。

所以说，第三、四季度肯定会保持一种上升。第三、四季度深圳市民对市场走势有了较为明显的认识，有置业需求的市民又开始入市了，购买需求进一步提升，最终还是要促使深圳房价稳步上升。这也是大家达到的一种共识。在成交量方面，目前深圳置业者的目的普遍是自住。尤其二手房方面，包括90%的买家是自住买家。就算政府出台政策后，成交量都不会大幅萎缩。根据我们自己的成交，可以很明显看出来，投资客户将房买回来后，通常情况下，很多投资自住的人马上就买了。就算政府出台相关政策，成交量虽然可能有暂时的回落，但是这种回落不会超过3个月。包括我们去年营业税出台，6月份出台后，就是7、8月份暂时有一些滞后。而且比例跟上海相比差的很远，根据我们数据成交量也就是十多个点，不像有些城市回落50%、60%。

去年9月份的时候，活跃程度反而比4、5月份更为活跃。这也是根据我们成交记录以及其他同行调查得出的结果。为什么会这样呢？很大部分人在4、5月份持币观望，到了真正认识了，而且这种政策法规永远不会改的，所以要买的始终还是要买。不可能因为这样就永远不买楼了。所以大家在同一时间投入市场，也就激活了市场的活跃程度。

总体来讲，第二季度也好、第三季度也好、第四季度也好，在这个时间段里，深圳二手楼市场成交量将会呈一个稳步增长状况。

接下来，接下来简单谈谈关于政府六部门合力推出“深八条”的概要内容。第一点，多渠道增加住房供给。也就是说今后3-5年内，适度增加住宅用地供应规模。包括保证各类政策性住宅规模。落实5年内城中村拆除重建规模达到20%的目标。妥善处理宝安、龙岗两区城市化过程中涉及的土地遗留问题。加大各类问题楼盘的处理力度。包括违建的拆除。积极盘活各类存量房地产。可能因为发展商也好、投资商也好，一些楼盘烂尾了，这也是重点整治的对象。继续调整住房区域性结构，保证住房结构性平衡。继续完善特区外基础配套设施。不管龙岗也好、布吉也好、宝安也好，都有一些潜在的市政配套设施。引导居民向关外转移，着重增加普通商品房住宅供给。今后在供应普通商品住宅的同时，批准文件中逐步将住宅套型结构比例作为规划条件，确保年度普通商品住宅供应量不低于全部商品房的90%。此外，适当增加开发强度。对今后供应的房地产用地适当提高容积率。促进土地集约利用。深圳市土地越来越少，特别是在关内。

第二大点，加强闲置的土地管理。这个可能是针对发展商了。严格按照国家法律法规规定，加大对闲置土地的清理力度，坚决打击各类囤积土地的行为，对签订土地出让合同的土地未按期开发建设的，从确认闲置之日起第一年按照10%依法征收土地增值税。自土地出让满2年未开发利用的，依法回收土地使用权。在这方面已经严格控制了发展商。

第三，加强经济适用房和公共租赁房的建设。加强各类政策性住宅建设，严格执行政府的指导价，进一步健全完善我市住房保障体系。加强经济适用房管理。经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。促进住房保障由以售为主向以租为主转换。加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用。廉价房是一定要存在的。提供公共租赁住房对产业园区的居住配套功能，充分发挥政策性住房在平抑房价方面希望起到一个积极作用。

第四，加强房地产市场的监测和预警，进一步完善房地产信息系统、预警系统。及时掌握市场信息，加强市场动态监测，加强全市各地段变动分析。定期公布全市分区域、分户型、分价位的商品房批准预售和实际销售信息。

刚才讲了很多点，很大部分都是针对二级市场。

第五，逐步提高商品房预售门槛。

第六，加大力度查处违法建筑和违法用地的力度。

第七，完善房地产宏观调控手段。充分运用税收等经济手段调控房地产市场。这一点大家是最关心的。按照国家有关部门统计部署，在“十一五”期间，继续贯彻落实国家房地产税制改革，研究物业税征收的政策。我们大家都清楚，物业税也是在“十一五”规划的项目内，具体在什么时候实施，这也很难估计了进一步调节收入分配，加强商业银行的指导，规范个人抵押贷款业务，防范房地产信贷风险。为普通住房提供信贷支持的同时采取有效措施抑制投机性贷款需求。目前新政还不完善，也还不明确，具体在什么时间出台，也也是大家期待的。我们也不敢预测什么时候会出来，估计今年内会有一这样一系列措施。

第八，进一步规范市场秩序。继续加强房地产市场监管，严格按照有关法律规章进一步整顿规范房地产广告。第八条是针对房地产中介公司的规范性运作，实行明码标价制度。包括一手房也是一样，加大查处违规销售行为的力度，对非法炒卖、囤积房源、违规销售、恶意欺诈消费者等违法违规行为，政府各相关部门依法查处，对情节严重、性质恶劣的依法从严处理，并及时向社会公布。

这八项就是我们的八项措施意向，现在还没有真正落实。总体来看，在未来市场里还是呈一个稳步上升的趋势。

关于市场分析就讲到这里，谢谢大家！

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