新一轮调控引发三大疑问 “五高”急需对症下药

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月24 日市场报

[摘要] 编者按：宏观调控一年涨价势头难抑房地产业的乱象再次惊动中央。直指少数大城市房价上涨过快等问题的国务院6条新规，让人们有了更多期待。的确，房价飙升的背后，有房地产商囤积居奇、操控市场的阴影，但也不乏由信

上次调控缘何失效

始于2003年的房地产市场调控，在2005年拉至满弓。先是温总理在政府工作报告中强调要抑制房价过快上涨，接着中国人民银行决定调整商业银行个人住房贷款政策，随后出台新、旧“国八条”。

然而，密集的调控政策并没有让过热的房地产市场降温。在各方的争议声中，北京、上海、广州、深圳4地的房价于近期再次强势反弹。以北京为例，2005年住宅均价销售为6776元/平方米，到了今年一季度，价格攀升至7168元/平方米，涨幅同比高达15%左右。

尽管房价在涨，权威部门发布消息却称，实际销售在下降。

国家统计局20日发布的最新消息称，截止到4月底，全国商品房空置面积为1.22亿平方米，同比增长18.9%。其中，空置商品住宅6921万平方米，增长15.9%。

国家税务总局有关负责人也表示，今年1月到4月，全国契税收入仅增长了7.4%，而去年同期却超过了63%，尤其是北京1月到4月同比减少了20%。这意味着总体的交易量在下降。

调控一年多后，空置率、投资额和房价同步增长，而实际交易量却下降，这种相互矛盾的现象让房地产市场越来越像一个看不懂的谜局。

终于在5月17日，国务院常务会议出台6条房地产调控措施(有人将其归纳为“国六条”)。随后，建设部有关官员也表示，目前房地产市场存在一些问题：少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，套型、价格结构问题和区域性结构问题与普通居民家庭的合理住房需求不相适应；房地产市场秩序比较混乱，虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度存在。

建设部在分析原因时称，出现这些问题，一是大多数城市没有按要求提出增加普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局以及进度安排。部分地区廉租房制度还没有建立。二是部分城市住房需求偏大，供求关系偏紧。三是规范市场秩序工作不到位。

此次调控能否落实

面对“涨声”一片的楼市，“国六条”是否能让房价“刹车”随之成为业界关注的焦点。有专家称，这次调控有较强的针对性，应该能达到预期的目的。中央政府把重点明确指向了地方政府。据透露，国务院常务会议点了北京和深圳的名。

按照惯例，在国务院常务会议之后，相关部委和地方政府将会拿出执行细则。

北京已经快速做出反应，北京房地产管理部门已经表示，北京新一轮的房地产调控措施正在紧锣密鼓地制订中，其中，有关低价房的供应政策有望在下月出台。

5月19日，北京市统计局透露，北京市统计系统将全面规范全市房地产统计数据的信息发布，今后拟按月通过“北京市统计信息网”和新闻媒体向社会公布。

国家税务总局有关负责人也表示，将进一步完善税收政策，遏制房价过快上涨。去年，针对房地产市场短期的投机行为，国税总局曾出台了对已购商品房在两年内又转手出售的，将全额征收营业税。而这次即将完善的税收政策，将把这一时间延长。另外，还将提高土地保有环节的税负，抑制囤积土地，促进空置房处置。

建设部、国土资源部有关人员表示，将尽快推出细化、量化的具体政策。

有专家认为，能否把“国六条”精神落实下去，并取得成效，关键在于各级地方政府特别是房价涨幅较大城市政府的态度。

地产知名人士王志纲则对现有条块分割的体制表示担忧。他说，房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱，各地政府当然不希望房价下跌，所以难免会上有政策，下有对策。

事实上，房地产是一个复杂的系统，信息的多渠道和不对称，使人们很难看清真相，这就更需要政府以有形之手加以规范。

4月2日，建设部通报指出，部分地区对廉租住房制度建设重视不够。仍有13个省(区)没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。