张汉科：房屋是一种固定的资产搬不走也挪不动

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年10 月22 日房地产门户-搜房网

[摘要] 张汉科：我比较赞同刘总刚才讲的，作为一个房屋银行，业主已经将出租权、使用权在一年时间范围内移交过来了，你对房内所有设施设备包括安全、使用，我们在这个阶段当中应该负全责，业主除了收租金，其他不用管。主持

主持人（韦志军）：如果业主自己把房子租给别人了，租户把房子又租出去了，作为二房东了，对于业主安全不是有所保障。如果通过你们公司租出去，你们公司会定期巡视吗？

张汉科：原则上我们跟第一个租户有明确规定，转租有两种情况，作为我们公司是这样规定的。这个转租行为有一种是合理的，有一种是不合理的。合理的是什么情况，如果我这个租户跟你定合同是一年时间，三个月我调到南山，不可能到罗湖租房子，于是他退房，一般情况按照合同条款，要扣一个月违约金。我们业主这里有一个风险承担的必要。但是如果说这个租户寻找到第二个人，他住进去这个房子，你没有损失，这种情况如果跟我们公司打了招呼，这种叫合理转租。这种就不存在什么二房东的问题。如果第二种情况，不允许的转租就是你刚才说提到的二房东的情况，我们以前在罗湖有一套房子就是这个情况，他租了以后，因为房子比较大，里面是空的，那个房子是120多平米的三房，他把里面割成7个小房子，自己投2000多元割成7个小房子，租给打工者的，租了几十人。当时房价比现在稍微低一点，可能1400、1500元，他租出去是2300元，他等于充当二房东，第二，相当一个包租者。我是不允许这样做的。那个事情已经发生在02年的时候，从那个时候我们碰到类似这样的例子，我们就撰写了一个制度，我们可以给市民承诺的就是每套房子每个月起码有1、2次去检查，检查内容就是租户是不是跟我签定合同的租户。比方说老板跟我们签定合同，他他没有跟我们住在这里，而是叫他员工住在那里。如果是交给另外一个人的这种情况我们是绝对不允许的。

主持人（韦志军）：你们把房子放出去的时候会不会要求租户这套房子不允许多少人居住？

张汉科：业主委托给我们的时候就可以讲清楚，你这套房子可以住两口子或者一个三口之家，我们就会跟他讲清楚，如果你是两房的话，你提出三个人住，如果这个家庭有一个老人带小孩怎么办？就等于四个。业主一般情况下都不会坚持的那么彻底。如果双方在合同里没有确定的，我觉得这个后期当然是可以通过双方协商，原则上我们是尊重业主的意见。

主持人（韦志军）：几位好像都没有关外的？

张汉科：我们有关外的，在宝安。

主持人（韦志军）：你们一年做多少套房子才不亏本？

张汉科：我想谈这样一个问题，根据我们所接触深圳市民比较关心的“房屋银行”这个做法上有一个很敏感的问题，那就是说你们房屋银行干嘛不给我提供押金？这个问题我想我们的同行也会大量碰到这种情况。谈到押金问题，首先我们应该讲讲清楚，我们跟包租业务是完全两个不同的业务品种。“房屋银行”本身不给业主租房子，他不可能按照租房的人给业主提供押金。这是其一。其二，由于我们给业主承诺当中就是无论房租出租与否，我们都要给业主担负合同所约定的租金。比方业主规定一年除了45天招租期之外，我一定要收到10个半月房租。于是后期出现的情况就是这套房子今天委托给我，也许我1、2天就出租出去，也许我一两个月也出租不出去。其二，出租出去后，租房的租户一定时间内提前把房子退租了，这里面就又要时间，这期间的断层是避免不了的。于是我们给业主的风险保证，我们必须要有一个押金作为支撑。退一步说，如果我们把押金提前给业主付了，一个等同我们变成包租的业务。第二，我们没有办法实现我们的承诺。

张汉科：房屋是一种固定资产，是一种不动产，搬不走也挪不动。其一，我们是租赁委托行为，不是产权转让。房屋的房产证还是在业主手上，我出租使用了一年，这个房屋还是这个房屋。所以这里面不用这么多这方面的担心。

责任编辑/sz_ershoufang

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