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仲量联行中国区董事商业地产部主管张明德
  [人生历程]

    
张明德(英文名Michael),仲量联行中国区董事、商业地产部主管,澳大利亚太平绅士 、工商管理硕士。
     Michael曾任澳大利亚银行投资经理,1988年起进入房地产业,分别在澳大利亚、中国、香港等地成功管理国际营销拓展团队,拥有丰富的实战经验。
     Michael亦为国内外多家知名中英文管理电视、杂志、报纸、网站特约撰稿人,擅长将管理实践经验和先进的管理概念综合运用,准确诊断、解决问题。在管理理念上Michael更关于将东西方管理理念相融合,将复杂问题简单化,理论问题实践化。

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编者手记
 
    自今年8月份开始,深圳楼市成交日渐低迷,一些地产中介或关门、或裁员、或转让。业内人士分析,深圳地产中介市场正面临着今年以来最大规模的“洗牌”。深圳地产何去何从?我们特意采访了张明德(Michael),聆听专家的声音,或许可以给我们一些启迪。
    采访伊始,Michael便表明自己有一些想法要与大家分享。笔者看着眼前的Michael,他从事房地产行业大概十八年左右;他开拓三级市场,从十个人做到七、八百人;他在香港、澳大利亚亦从事类似行业,经验丰富…… 或许我们可以聆听出行业发展的良方。
    访谈中,Michael讲到:“如果真想实实在在为行业的发展做点事情,那么培训一定要好,企业管理一定要好。中介以后的发展道路如何,关键是他们自己从根本上意识到这一点。”Michael的建议可谓中肯,忧思亦令人感叹。
   全文
 
解析根本
剖析市场
激情洋溢
准确把握市场形势
认真听搜房记者提问
搜房网:当前深圳的房地产市场发生了很多变化,您如何看待当前的三级市场?
  张明德:最近深圳的房地产市场的确发生了一些变化,有一些地产公司选择了关门关铺。事实上,在香港类似的情况从80年代到最近,随着房地产周期曾经在香港发生过几次,最近的一次发生在2000年,其中,一家比较大的公司拥有一百八十家分行,不断关铺后最后剩下六十家。这在市场市况随着周期有上有落,在香港这种模型之下是正常的。从根本上来看,现在在国内,包括深圳,有很大部分的中介机构都是照抄香港以前的经营模式。
 
搜房网:为什么这种模式在香港可以运行良好,在其他地方运行时为什么会出现问题?
  张明德: 香港现在的楼价大概是内地房价的2-7倍,如果市场下跌,香港在市场占有率这块的利润相对比中国高,所以它的生存时间就可以拉长;除了楼价高以外,香港还有租赁这块。所以香港在市场好的时候利润高,市场下跌的时候做出租也可以赢得较高利润,概括起来:租是为了养生意,买卖是为了赚钱。所以这个模型在香港行得通,因为香港楼价高,利润高,营运成本低,还有租赁可以补救。
搜房网:您是根据什么研究得出:在明年8、9月份的时候市场回暖,而且它的回升值是原来的40-50%?
  张明德: 首先,在市场下滑之前,80%的买家是投资者,20%是自住客,现在投资者里可能有80%会离场,为什么呢?现在第二套房要付40%的首期,投资客会思考:用这些钱炒股票岂不是比炒房产更好?房产投资成本贵,回笼现金时间又慢;炒股交易费用低,回笼时间又快。深圳现在的房价是不合理的,房价应和GDP挂钩。在深圳,一般人的收入是多少?他们能够真正承受的房价是多少?依据这些可以估算出回升值。
 
搜房网:深圳地产中介正面临着“洗牌”,对行业是净化还是恶化?
  张明德: 这个很难说,关键要看经营者的看法,他们是否已经意识到必须加强有效管理,一味盲目经营难以抵御风险?是否已经意识到必须提升人才素质,吸引人才留住人才?要树立正确的价值观,一定要将公司作为一个企业严格管理运营,培养大众认同的公司文化与价值观。
搜房网:请您向大家介绍仲量联行?
  张明德: 仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司,拥有大约160个办事处,业务遍及全球50个国家逾450个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面,为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务,2006年业务收入约20亿美元。
 
搜房网:最近,仲量联行收购英国领先的房地产可持续性服务公司Upstream,同时,仲量联行成立青岛分公司并任命资深董事总经理,这对公司发展有什么战略意义,能谈谈吗?
  张明德: 我们在亚太地区开展业务超过45年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过60个办事处,员工总数超过12,800人,公司的专业人员致力于帮助客户作出明智的房地产决策。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工,提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
 
 
笑意盎然
侃侃而谈
阐述思想
沉稳睿智
开拓全新征程
   
 
仲量联行简介
 

    仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司,拥有大约160个办事处,业务遍及全球50个国家逾450个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面,为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务,2006年业务收入约20亿美元......

 
 
   
 
专题制作: 深圳二手房-搜房网 深圳租房-搜房网  责任编辑:刘惠 刊发日期:2007年11月30日
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