人物专访仲量联行中国区董事张明德

仲量联行中国区董事商业地产部主管张明德

[人生历程]

    张明德（英文名Michael），仲量联行中国区董事、商业地产部主管，澳大利亚太平绅士、工商管理硕士。
     Michael曾任澳大利亚银行投资经理，1988年起进入房地产业，分别在澳大利亚、中国、香港等地成功管理国际营销拓展团队，拥有丰富的实战经验。
     Michael亦为国内外多家知名中英文管理电视、杂志、报纸、网站特约撰稿人，擅长将管理实践经验和先进的管理概念综合运用，准确诊断、解决问题。在管理理念上Michael更关于将东西方管理理念相融合，将复杂问题简单化，理论问题实践化。

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编者手记

    自今年8月份开始，深圳楼市成交日渐低迷，一些地产中介或关门、或裁员、或转让。业内人士分析，深圳地产中介市场正面临着今年以来最大规模的“洗牌”。深圳地产何去何从？我们特意采访了张明德（Michael），聆听专家的声音，或许可以给我们一些启迪。
    采访伊始，Michael便表明自己有一些想法要与大家分享。笔者看着眼前的Michael，他从事房地产行业大概十八年左右；他开拓三级市场，从十个人做到七、八百人；他在香港、澳大利亚亦从事类似行业，经验丰富…… 或许我们可以聆听出行业发展的良方。
    访谈中，Michael讲到：“如果真想实实在在为行业的发展做点事情，那么培训一定要好，企业管理一定要好。中介以后的发展道路如何，关键是他们自己从根本上意识到这一点。”Michael的建议可谓中肯，忧思亦令人感叹。   【全文】

解析根本

剖析市场

激情洋溢

准确把握市场形势

认真听搜房记者提问


	搜房网：当前深圳的房地产市场发生了很多变化，您如何看待当前的三级市场？
	张明德：最近深圳的房地产市场的确发生了一些变化，有一些地产公司选择了关门关铺。事实上，在香港类似的情况从80年代到最近，随着房地产周期曾经在香港发生过几次，最近的一次发生在2000年，其中，一家比较大的公司拥有一百八十家分行，不断关铺后最后剩下六十家。这在市场市况随着周期有上有落，在香港这种模型之下是正常的。从根本上来看，现在在国内，包括深圳，有很大部分的中介机构都是照抄香港以前的经营模式。

搜房网：为什么这种模式在香港可以运行良好，在其他地方运行时为什么会出现问题？

张明德： 香港现在的楼价大概是内地房价的2-7倍，如果市场下跌，香港在市场占有率这块的利润相对比中国高，所以它的生存时间就可以拉长；除了楼价高以外，香港还有租赁这块。所以香港在市场好的时候利润高，市场下跌的时候做出租也可以赢得较高利润，概括起来：租是为了养生意，买卖是为了赚钱。所以这个模型在香港行得通，因为香港楼价高，利润高，营运成本低，还有租赁可以补救。


	搜房网：您是根据什么研究得出：在明年8、9月份的时候市场回暖，而且它的回升值是原来的40-50%？
	张明德：首先，在市场下滑之前，80%的买家是投资者，20%是自住客，现在投资者里可能有80%会离场，为什么呢？现在第二套房要付40%的首期，投资客会思考：用这些钱炒股票岂不是比炒房产更好？房产投资成本贵，回笼现金时间又慢；炒股交易费用低，回笼时间又快。深圳现在的房价是不合理的，房价应和GDP挂钩。在深圳，一般人的收入是多少？他们能够真正承受的房价是多少？依据这些可以估算出回升值。

	搜房网：深圳地产中介正面临着“洗牌”，对行业是净化还是恶化？
	张明德：这个很难说，关键要看经营者的看法，他们是否已经意识到必须加强有效管理，一味盲目经营难以抵御风险？是否已经意识到必须提升人才素质，吸引人才留住人才？要树立正确的价值观，一定要将公司作为一个企业严格管理运营，培养大众认同的公司文化与价值观。


	搜房网：请您向大家介绍仲量联行？
	张明德：仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约160个办事处，业务遍及全球50个国家逾450个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2006年业务收入约20亿美元。

搜房网：最近，仲量联行收购英国领先的房地产可持续性服务公司Upstream，同时，仲量联行成立青岛分公司并任命资深董事总经理，这对公司发展有什么战略意义，能谈谈吗？

张明德： 我们在亚太地区开展业务超过45年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过60个办事处，员工总数超过12,800人，公司的专业人员致力于帮助客户作出明智的房地产决策。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。

笑意盎然

侃侃而谈

阐述思想

沉稳睿智

开拓全新征程

张明德（Michael）其人：辗转英澳现在是“深圳人”

张明德：我本来是香港人，去英国读了两年书；后来随父母亲移民去澳大利亚，在澳大利亚读书、工作；然后回到香港工作了十年，进入内地大概有五至十年时间，现在是深圳人......

仲量联行简介

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约160个办事处，业务遍及全球50个国家逾450个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2006年业务收入约20亿美元......

往期回顾



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