2011年，对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，限购、限贷等政策调控效果非凡，楼市遭遇了从未有过的“攻坚战”。地产商、购房者演绎各种纠结...[详情]
- 发布机构
- 房天下二手房数据监控
- 数据发布网站：
- 房天下二手房
- 数据媒体：房天下
成交量
| 2011年全年重点城市成交量连续数月持续走低 |
| 2010-2011年各月7城市二手房住宅成交量对比图
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2011年1月26日，国八条重磅出击。随后各地纷纷出台限购令，在严厉的调控政策之下，二手房市场的成交量一度遭遇腰斩。自2月之后，二手房市场的成交情况始终处于低迷之中。由上图分析2011年仅前两个月的二手房成交量高于去年同期，而楼市的其他传统旺季统统失约，旺季不旺成为2011年楼市的一大特点。市场成交量连续多月处于低迷之中。 |
| 北京二手房非住宅类成交总量与去年持平 |
| 2010-2011年各月北京非住宅成交量对比图
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2011年，商业地产由于不受限购政策的影响，成为楼市的避风港。据房天下二手房数据监控统计，以北京为例，2011年二手房非住宅类成交总量为15809套，相比2010年上涨2%。9月，受上海银监局发布了商业项目期房贷款及个人款购买商业用房的禁令，9月之后，北京非住宅类成交量始终低于2010年同期水平，且同比降幅有扩大趋势，其中11月同比降幅高达23%。 |
据房天下二手房数据监控统计，2011年12城市二手房共成交404130套，下半年成交总量与上半年相比下降11%。全年中，仅1月份延续了2010年的成交热潮，12城市二手房成交总量超过57000套，随后的2月受春节和调控政策出台的双重影响，成交量急剧下滑至25000余套，为全年点。受限购令影响，全年其余月份的成交量基本维持在30000套左右，市场连续多月处于低迷之中。
挂牌量
| 重点城市供应量逐步减少 议价空间加大 |
| 2011年13城市挂牌量走势图
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2011年，二手房供应市场发生了一个大扭转。在限购令实施初期，多数业主仍保持较为乐观的心态，主要采取转售为租的应对措施，市场供给量主要由改善性需求者来支撑。至年中时分，面对连续数月的低成交量，部分资金急需者开始出现小幅让价。进入9月，受新房供应市场的强力冲击，二手房的渐不明显，供应量也逐步减少。 |
| 新房冲击下 13城市整体供应量出现萎缩 |
| 2011年12月13城市挂牌量与同年6月对比图
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2011上半年，楼市调控政策频出，可谓雷电交加。“限购令“这场突如其来的暴风雨瞬间卷走了需求市场的 客，而二手房市场的供给则主要来自少数资金紧缺的 客和部分改善性需求者手里。进入下半年，新房市场带来了较大的冲击，二手房市场的整体供应量出现萎缩。 |
2011年，二手房供应市场发生了一个大扭转。政府明确提出“抑制房价过快上涨”的目标。在限购令实施初期，多数业主仍保持较为乐观的心态，市场供给量主要由改善性需求者来支撑。进入9月，受新房供应市场的强力冲击，二手房的渐不明显，供应量也逐步减少，但是业主急于卖房的情况却增加了。对于改善性需求者，受限购令和资金的双重压力，在购买下一套房产前，急需将已有的房产尽快出手，这就导致二手房市场急于卖房的情况增加并且议价空间进一步加大，市场逐步偏向买方。
挂牌价
| 13城市二手房挂牌相对稳定 下行的压力增加 |
| 2011年13城市挂牌价格同比变化表 |
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| 全国主要城市二手房挂牌价大部分价格下降 |
| 2011年13城市挂牌价格同比变化图 |
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2011年上半年，二手房市场处于调控政策的消化期，各地挂牌价格相对稳定，以高位窄幅震荡为主，有价无市成为二手房市场一大特点。进入下半年，基于多方影响，房价下行压力增加。面对持续低迷的成交量，改善性需求者，为了满足换房需求，出现了小幅让价。进入9月，新房市场的集中入市拉开了“潮“的大幕，楼市供求关系进一步得到缓解，市场开始偏向买房，二手房的议价空间也逐步加大伴随着限购令渐显成效，楼市预期进一步增强。各地挂牌价格和年初相比，大部分城市价格出现下降。
2011年二手房市场总结
| 北京二手房成交量仍维持低位 挂牌价开始出现松动迹象 |
杭州二手房成交量一直低位徘徊 挂牌均价直线下跌 |
2011年北京二手住宅成交量与挂牌价格走势图 |
2011年杭州二手住宅成交量与挂牌价格走势图 |
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2011年，为抑制房价过快上涨，政府颁布了严厉的调控政策，年初的“国八条”、“京十五条”以及各项金融政策的紧缩，使得北京二手房的成交量急转直下，并一直在低位徘徊， 客被挤出市场的同时，调控政策效果初步显现。年中，二手房价格有所松动，京郊地区下降趋势明显，且出现了一二手房倒挂现象，楼市的观望情绪浓厚。年底，北京上调了二手房交易计税价，很多经适房业主加快“经转商”的步伐，年底成交小翘尾。但随着新政执行，北京二手房成交量便再次陷入谷底。相比北京2011年杭州二手房挂牌均价总体上呈直线下跌趋势，12月份的均价跌进了2011年的“谷底”，同比下跌18.40%。
未来二手房市场展望
2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。在调控政策持续的情况下，市场需求依然受到严重抑制，预计2012年二手房市场的成交量仍将处于低位。限贷“政策有望适度放松，部分金融机构将首套房贷款利率回调至基准利率水平对刚需者也将产生有利影响。在楼市调控的大背景下，随着保障房的顺利完工，购房需求将再次被分流，房价下行的压力将进一步加大。
| 调控政策不放松 成交量仍将处于低位 |
在经济工作会议中，再次明确2012年坚持楼市调控政策不放松，甚至再度从紧。在调控政策持续的情况下，市场需求依然受到严重抑制，预计2012年二手房市场的成交量仍将处于低位。随着价格的不断下行，成交量或将出现局部暂时回暖，但是由于总需求的受抑，成交量的回升力度将有限。 |
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| “限贷“或适度放松 形势将对刚需有利 |
2011年的连续6次上调存款准备金率和3次加息，不仅是大多数开发商陷入融资困难的窘境，而且使得购房成本增加和贷款难度加大。年底，央行宣布2011年12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点。“限贷“政策有望适度放松，部分金融机构将首套房贷款利率回调至基准利率水平对刚需者也将产生有利影响。 |
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| “促进房价合理回归“ 价格下行压力仍将加重 |
年底的经济工作会议，将“遏制部分城市房价过快上涨“的目标升级为”促进房价合理回归“，调控方向不会放松。在2011年的调控之下，房价止住上涨的势头并出现下行趋势。预计，在楼市调控的大背景下，随着保障房的顺利完工，购房需求将再次被分流，房价下行的压力将进一步加大。 |
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2011年全国重点城市二手房市场总结及2012年展望
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